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【2024年】稲沢市の土地探し　農地は宅地に変わる？そもそも買えるの？

土地購入のこと 2024.04.29

#稲沢市不動産 #稲沢市土地購入 #稲沢市土地探し

筆者渡邉友浩

不動産キャリア25年

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう！！』『早く売却してくれてありがとう！！』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう！！』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

【2024年】農地は宅地に変わる？そもそも買えるの？

稲沢市、清須市の不動産売買専門店　ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。

稲沢市で土地を探すと格安の土地を目にすることがあります。よくよく詳細情報を見ると地目が田や畑になっている。宅地にできたらいいな！と考え不動産会社に問い合わせすると建物が建てられませんよ！と言われ淡い期待が崩れたというご経験がある方もいらっしゃるはずです。農地に家を建てられる場合はどんな場合？そもそも農地って買えるの？そんな疑問を持っている方も多いと思います。

今回は、土地探しをされた方が一度は目にされたことがある農地（畑、田）について投稿します。これから稲沢市で土地探しをされる方、今稲沢市で土地を探している方に是非ご覧いただきたいです。「稲沢市で農地は買えないでしょ？」と思っていらっしゃる方も、是非最後まで読んでいただきたいです。実は稲沢市の市街化調整区域にはどなたでも家が建てられる農地があるのです！

農地とは？

土地を購入する際に私たちが『農地』を表現しているのは、登記地目が田、畑の土地を指します。登記地目とは、不動産の登記簿に記録されている土地の用途や利用目的による区分のことです。土地には不動産登記規則によって、23種類の地目が定められています。登記地目は、土地の所有者が申請しないと変更されないため、現在の土地の状況と一致しない場合があります。23種類の地目は以下の通りです。

・田（た）：農耕地で用水を利用して耕作する土地

・畑（はたけ）：農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

・宅地（たくち）：建物の敷地やその維持や効用に必要な土地

・学校用地（がっこうようち）：校舎や付属施設の敷地と運動場

・鉄道用地（てつどうようち）：駅舎や附属施設および線路の敷地

・塩田（えんでん）：海水を引き入れて塩を採取する土地

・鉱泉地（こうせんち）：鉱泉の湧き出口及びその維持に必要な土地

・池沼（ちしょう）：かんがい用ではない水の貯留池

・山林（さんりん）：耕作ではない竹木の生育する土地

・牧場（ぼくじょう）：牛や馬などの家畜を放牧する土地

・原野（げんや）：耕作ではない草木の生育する土地

・墓地（ぼち）：人の遺骨を埋葬する土地

・境内地（けいだいち）：境内に属する土地で、宗教法人法第３条の第２号及び第３号に掲げる土地

・運河用地（うんがようち）：運河法第１２条第１項第１号又は第２号に掲げる土地

・水道用地（すいどうようち）：水道のための水源地、貯水地、ろ水場、水道線路に要する土地

・用悪水路（ようあくすいろ）：かんがい用又は悪水の排泄用の水路

農地は宅地にできるの？

農地は、私たちの食生活を支える農業の基礎となる土地です。農業は国の重要な産業であり、国民の生命と健康に関わるものです。そのため、農地の所有者や利用者は、農地の権利の移動や農地以外への転用については、農地法という法律によって厳しく規制されています。農地法の目的は、農地の適正な利用と保全を図り、農業の発展と農村の安定を促進することです。農地法の対象となる農地とは、一般的には水田や畑などの耕作地を指しますが、それだけではありません。酪農家が牛や羊などの家畜を飼育するために牧草を栽培している土地や、果物や茶などの特定農産物を生産するために設けられた果樹園や茶園なども、農地法の対象となります。これらの土地は、農業の多様化や高度化に寄与するものであり、農地法によって保護されているのです。

農地法によると、農地の売買や貸借、転用などの行為は、原則として農業委員会という地方公共団体の機関の許可を必要とします。農業委員会は、農地の利用者が農業に適した者であるか、農地の利用方法が農業の効率化や環境保全に適しているか、農地の利用変更が農業の生産力や農村の景観に影響を及ぼさないかなどを審査します。また、農地の売買や貸借、転用については、都道府県知事の許可も必要な場合があります。都道府県知事は、農地の利用変更が農業構造改善計画や都市計画に沿っているか、農地の利用変更によって農業用水の供給や排水の処理に支障が生じないかなどを審査します・

このように、農地法は、農地の適正な利用と保全を目的として、農地の売買や貸借、転用などに厳しい制限を課しています。そのため、農地の所有者や利用者は、自分の都合だけで農地を売ったり貸したり、農地以外の用途に転用したりすることができません。

少し難しい表現で申し訳ありません。ゆるく表現すると食糧を確保するために、農地を減らされては行政も困ってしまうので農地を農地以外にしたり、農地を売ったり貸したりする場合は都道府県知事の許可が必要となります。但し、市街化区域においては許可ではなく届出となりますので、市街化区域の田、畑は宅地と同じように住宅の建築が可能です。

逆に市街化調整区域では、建築をしようとすると農地法の許可と都市計画法の許可を取得しないといけません。一般の方が市街化調整区域の農地に住宅を建築をすることは原則許可されていません。

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土地購入の壁となる『農地法』を解説

前述の通り、農地法は、日本の農地を食料の安定供給のための貴重な資源として保護し、農業の振興と発展に寄与することを目的とした法律です。農地法は、農地の所有者の権利を尊重しつつも、農地の売買や転用に一定の制限を設けています。農地法の第二章では、農地の権利移転や転用に関する規定が定められており、特に第3条から第5条までが重要なポイントとなります。

第3条＝農地を農地として売買

第3条は、農地や採草放牧地について、所有権や地上権、賃借権などの権利を移転したり、新たに設定したりする場合に、農業委員会の許可を必要とするという規定です。つまり、農地の売買や賃貸は、農業委員会の許可がなければできないということです。この規定の目的は、農地を農業に適した人に移転させることで、農地の有効活用を促すことにあります。したがって、農地の売買や賃貸には、一定の要件が設けられています。例えば、農地の売買の場合、売主も買主も農家であることが原則です。農家でない人が農地を取得することはできません。また、農地の賃貸の場合、賃借人は農地を耕作することが義務付けられています。農地を耕作しないで放置することはできません。さらに、農地の売買や賃貸の人には、農地の面積や耕作者の人数、農業機械の所有などに関する基準が定められています。これらの基準は、農地を効率的に利用することができる耕作者に限定することで、農地の集積や拡大を促すことを目的としています。農地の売買や賃貸をする場合は、農業委員会に申請書を提出し、現地調査や審査を受ける必要があります。農業委員会は、農地の利用状況や周辺の農業環境などを考慮して、許可の可否を判断します。

第4条＝所有している農地を農地以外に利用したい

第4条は、農地を農地以外のものに転用する場合に、都道府県知事の許可を必要とするという規定です。農地転用とは、農地の地目を変更して、住宅や工場、駐車場などにすることをいいます。農地転用は、農地の供給量を減らし、食料の安定供給に影響を与える可能性があります。また、農地転用は、農業の生産条件や自然環境にも悪影響を及ぼす可能性があります。そのため、農地転用には、厳しい制限が設けられています。農地転用には、立地基準と一般基準の2つの基準があります。立地基準とは、農地の所在地によって、農地転用の可否を区分する基準です。農地は、農用地区域内農地（青地）と農用地区域外農地（白地）に分けられます。農用地区域内農地は、農業の振興に必要な農地であり、農地転用は原則としてできません。農用地区域外農地は、市街化などの理由により、農用地区域の指定を受けていない農地であり、農地転用は可能な場合があります。農用地区域外農地は、さらに甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地の4つに細分されます。甲種農地と第1種農地は、農業の生産条件や自然環境の保全に重要な農地であり、農地転用はできません。第2種農地は、農地転用による影響が比較的小さい農地であり、第3種農地に転用することが困難な場合に限り、農地転用ができます。第3種農地は、農地転用による影響が最も小さい農地であり、原則として農地転用ができます。農地の立地基準は、農地の地名地番を確認した上で、役所の農業振興課や農業委員会などに問い合わせることで調べることができます。一般基準とは、農地転用の目的や方法によって、農地転用の可否を判断する基準です。一般基準には、資金力や信用、権利者の同意、他法令の遵守、災害防止、営農条件の保全などがあります。これらの基準は、農地転用が適切に行われることを確保するためのものです。農地転用をする場合は、都道府県知事に申請書を提出し、審査を受ける必要があります。都道府県知事は、立地基準と一般基準の両方を満たしているかどうかを検討して、許可の可否を判断します。

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第5条＝農地を農地以外の目的で利用する為に売買したい

第5条は、農地を農地以外のものに転用するために、農地や採草放牧地について、所有権や地上権、賃借権などの権利を移転したり、新たに設定したりする場合に、都道府県知事の許可を必要とするという規定です。つまり、農地を農地以外にする目的で、農地の売買や賃貸は、都道府県知事の許可がなければできないということです。この規定の目的は、農地の転用による農地の減少や農業の生産条件の悪化を防ぐことにあります。したがって、農地の売買や賃貸には、第4条と同様に、立地基準と一般基準が設けられています。例えば、農地の売買の場合、売主も買主も農地転用の目的や方法について都道府県知事の許可を受ける必要があります。また、農地の賃貸の場合、賃借人は農地転用の目的や方法について都道府県知事の許可を受ける必要があります。農地の売買や賃貸をする場合は、都道府県知事に申請書を提出し、審査を受ける必要があります。都道府県知事は、立地基準と一般基準の両方を満たしているかどうかを検討して、許可の可否を判断します。

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