【2024年】稲沢市の新築一戸建て　内覧～契約までの流れ｜稲沢市の土地情報(宅地・分譲地・売り地)なら稲沢市土地.com

筆者渡邉友浩

不動産キャリア25年

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう！！』『早く売却してくれてありがとう！！』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう！！』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

【2024年】稲沢市の新築一戸建て　

内覧～契約までの流れ

稲沢市、清須市の不動産売買専門店　ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。新築住宅を探していて、不動産会社に建物を案内してもらい、その建物が気に入った場合どうすればよいでしょうか？今回は、内覧後～契約までの流れを解説します。稲沢市で新築一戸建てをお探しの方や今後、お探しの予定の方に是非ご覧いただきたいです。

新築一戸建て購入の流れ

新築一戸建てを購入する場合のおおよその流れは以下のようになります。

①自分のライフプランや資金計画を立て、希望する物件の条件を絞り込みます。

②WEBサイトや不動産会社などを利用して、物件探しや現地見学を行います。

③物件が決まったら、購入申し込みをし、住宅ローンの事前審査を受けます。

④事前審査が通ったら、重要事項説明を受けて売買契約を結び、手付金を支払います。

⑤売買契約後は、住宅ローンの本審査を受けて、金融機関と住宅ローン契約を結びます。

⑥物件の引き渡し前には、建物にて立ち合いを行い、状態や仕上がりに問題がないか確認します。

⑦残代金を支払って、物件の引き渡しとなります。

（③④の購入申込みと事前審査は順序が逆になる場合が多いです。）

内覧から契約までの流れ

内覧から契約までの流れは以下の通りになります。

ローン事前審査

①住宅ローンの事前審査とは、住宅ローンの申し込みをする前に、自分が希望する金額や条件のローンが借りられるかどうかを、金融機関に問い合わせることです。事前審査には、収入や勤務先、借入状況などを証明する書類が必要です。下の表に、一般的な必要書類の例を示しますが、金融機関によって異なる場合がありますので、事前に確認しておくことが大切です。必要書類をそろえて事前審査に申し込むと、最短で当日、長くても数日以内に審査結果が通知されます。事前審査の結果によっては、借入金額や金利などが変わる場合もありますので、注意してください。事前審査は無料で行えます。

一般の金融機関の事前審査は信憑性が高い為、事前審査が承認されれば一安心です。但し、住宅ローンは団体信用生命保険に加入できることが条件になるため、健康面でご不安がある方は事前審査と同時に団体信用生命保険の申し込みも行っておきましょう！

事前審査は、複数の金融機関に提出されることをおすすめします。少なからず、金利や保証料等が違う場合がありますので、条件や使い勝手の良い金融期間を選びましょう！

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購入の意思表示

購入したい物件が決まり、事前審査に通ったら、次に「購入の意思表示」をする必要があります。これは、自分がその物件を購入することを売主に伝えることです。「購入申込書」や「買付証明書」という名前の書類に、購入する物件の住所や面積、売買代金や引き渡し日などの購入条件を書き込んで、自分の名前と印鑑を押します。新築一戸建ての場合、この時に売主に「申込金」というお金を支払うことが求められることがあります。申込金は、数万円から10万円くらいの金額で、売買契約が成立したら、売買代金から差し引かれます。申込金は、購入の意思が本気であることを示すためのものですので、後から変更やキャンセルをすると、返ってこない場合があります。そのため、購入の意思表示をする前には、購入条件に納得しているかどうかをよく確認しましょう。

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売買契約

いよいよ売買契約です！売買契約は以下の3ステップで完了です。

重要事項説明

重要事項説明とは、不動産の購入に関する重要な事項を、買主にわかりやすく説明することです。この説明は、「重要事項説明書」という文書を使って行われます。重要事項説明書には、購入する不動産の特徴や状態、契約の内容や注意点など、買主が知っておくべきことがすべて書かれています。重要事項説明書の作成や交付、説明は、宅地建物取引業法という法律で厳しく規定されており、不動産の専門家である宅地建物取引士が責任を持って行わなければなりません。宅地建物取引士は、買主と直接会って、重要事項説明書に書かれたことを一つ一つ丁寧に説明します。この説明は、買主にとって非常に重要なものですので、できるだけ集中して聞くようにしましょう。もし、説明の途中でわからないことや気になることがあれば、遠慮せずに質問してください。宅地建物取引士は、買主の疑問や不安を解消するために、できるだけ分かりやすく答えてくれます。重要事項説明は、売買契約と同じ日に行われることが多いですが、それでは時間が足りないと感じる場合は、事前に重要事項説明書をもらっておくことをおすすめします。事前に重要事項説明書をもらっておけば、自分のペースでじっくりと内容を確認することができます。そして、当日は、事前に準備した質問や確認事項を宅地建物取引士に伝えることができます。重要事項説明の内容を十分に理解したら、最後に買主が重要事項説明書に自分の名前と印鑑を押します。これは、重要事項説明を受けたことを証明するものですので、内容に納得していることを確認してから行ってください。

売買契約

契約書類への記名押印は、重要事項説明の後に行われる契約の最終段階です。このときには、売主と買主、そして不動産会社の担当者が一緒になって、契約書の内容を確認します。契約書には、物件の詳細や売買条件、支払い方法など、売買に関する重要な事項が記載されています。そのため、契約書の各条項を丁寧に読み合わせて、売主と買主の間に誤解や不一致がないことを確認する必要があります。もし、契約書の内容に疑問や不明な点があれば、その場で不動産会社の担当者に質問して、解決しておきましょう。契約書の内容について、売主と買主が納得して合意したら、次に進みます。契約書は2通用意されており、それぞれに売主と買主の氏名や住所、連絡先などが記入されています。売主と買主は、それぞれの契約書に自分の署名と捺印をします。また、契約書には、契約金額に応じた印紙税が必要です。印紙は、契約書の右上に貼り付けて、半分に割印をします。これで、売買契約が正式に成立したことになります。

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手付金等の支払い

契約書への記名押印が完了したら、次に契約書に記載された内容に従って、売主と買主の間で金銭の授受をおこないます。このときに支払われるのは、手付金と仲介手数料です。手付金とは、買主が売主に対して、物件の売買に関する意思表示として支払う金額のことです。手付金の金額は、売主と買主が話し合って決めますが、通常は売買金額の10％程度が相場となっています。手付金は、後に支払う残金から差し引かれますので、物件の代金の一部とみなされます。手付金は、契約書に記載された期日までに、売主の指定する方法で支払います。手付金の他に、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料とは、不動産会社が売買の仲介をおこなったことに対する報酬のことです。仲介手数料の金額は、売買金額に応じて計算されます。具体的には、以下の式で求められます。

仲介手数料=売買金額×3%+6万円(消費税別)

ただし、この式は売買金額が400万円を超える物件に適用されます。400万円以下の物件の場合は、別の式が使われます。仲介手数料は、契約時に半分、残金支払時に残りの半分という割合で支払う不動産会社が多いです。弊社はお引渡しの際に全額お支払いいただいております。契約書には、収入印紙を貼り付ける必要があります。

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契約書は解除条項を確認！！

契約書には、とても重要なお約束事が記載されているので全てが重要なのですが・・・。

特に、契約の解除にていての内容は、売買契約後に何らかの事情で物件の購入ができなくなった場合に、契約がどうなるかを記載されていますのでよく確認をしましょう。一度売買契約を締結すると、契約の解除は簡単にできるものではありません。契約は売主と買主の間で交わされた「約束ごと」であり、法的にも強い拘束力があります。そのため、契約の解除ができる場合は、売主と買主の双方が同意するか、契約書に定められた特約があるか、法律で認められた場合に限られます。また、契約を解除した場合には、違約金の支払いや手付金の放棄などの費用が発生することがほとんどです。契約の解除には、主に以下の3つの方法があります。

手付解除・違約解除

手付解除とは、契約時に支払った手付金を売主に譲渡することで、契約を解除する方法です。手付金とは、買主が売主に対して、物件の売買に関する意思表示として支払う金額のことです。手付解除をする場合は、買主は手付金の全額を売主に渡すことになります。逆に、売主が契約を解除する場合は、買主に手付金の2倍の金額を支払うことになります。手付解除は、契約の履行に着手する前にしかできません。契約の履行に着手するとは、売主が物件の引き渡しや登記の手続きを始めたり、買主が残金の支払いやローンの申し込みをしたりすることです。契約書には、契約の履行に着手する前とみなされる期限が定められています。この期限は、契約から数日から数週間程度の範囲で、売主と買主が話し合って決めます。この期限内であれば、手付解除ができますが、期限を過ぎてから解除する場合は、契約違反による解除となり違約金の支払いが必要となります。

ローン特約による解除

ローン特約による解除とは、契約書に「ローン特約条項」という特約がある場合に、買主がローンの承認を得られなかったときに、契約を解除する方法です。ローン特約とは、買主が物件の購入にローンを利用することを前提とした特約で、ローンの承認が下りなかった場合には、契約を白紙に戻すことができるという内容です。ローン特約による解除をする場合は、買主は支払った手付金等を返還されます。ローン特約による解除には、契約書に記載された期限があります。この期限は、契約から数週間から1ヶ月程度の範囲で、売主と買主が話し合って決めます。この期限までに、買主はローンの申し込みをするとともに、必要な書類を揃えて金融機関に提出しなければなりません。もし、この期限までにローンの承認が得られなかった場合には、買主は契約を解除することができます。契約書には、ローン特約の内容が具体的に記載されています。

以下は、ローン特約の記載例です。「（買主）は、本件売買契約締結後速やかに、融資のために必要な書類を備え、その申込みをしなければならない。融資未承認の場合の契約解除期限（平成◯年◯月◯日）までに融資の全部又は一部について承認を得られないときには、（買主）は本件売買契約を解除することができる。本件売買契約が解除された場合、（売主）は、受領済みの金員を無利息で遅滞なく（買主）に返還しなければならない」

クーリングオフ

クーリングオフとは、宅地建物取引業法で定められている、契約を無条件で解除できる制度です。クーリングオフが適用されると、契約は白紙解除となり、支払った申込金、手付金等は返還されます。クーリングオフは、不動産会社が売主と買主の間に入って仲介をおこなった場合に限ります。また、クーリングオフの適用には、以下の条件を満たしている必要があります。

期間内であれば、買主は契約書に添付された書面に必要事項を記入し、不動産会社に郵送することで、契約を解除することができます。クーリングオフの申し出は、書面で行う必要があります。電話やメールでの申し出は無効です。また、クーリングオフの申し出は、期限内に郵送することが重要です。郵送の場合は、消印の日付が期限内であれば有効です。