【2024年】稲沢市の土地探しマニュアル｜稲沢市の土地情報(宅地・分譲地・売り地)なら稲沢市土地.com

筆者渡邉友浩

不動産キャリア25年

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう！！』『早く売却してくれてありがとう！！』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう！！』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

【2024年】稲沢市の土地探しマニュアル

稲沢市、清須市の不動産売買専門店　ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。

今回は、稲沢市で土地探しを始められる方や長期間良い土地に出会えず土地探し難民にねっている方に向けて土地探しのマニュアルを投稿します。稲沢市で土地を探される場合は是非、ご参考にしてください。

土地探しの王道は！

信頼できるパートナー（不動産会社）との出会いからスタート！

誰しも初めての土地探し！インターネットで物件情報を閲覧してもピンとこない方、用語がわからない方・・・。みなさん同じです。時間を作って不動産会社に訪問して相談をしましょう。漠然とした条件で構いません。パートナーとなる不動産会社の物件情報量や知識などを訪問することで体感しましょう！信頼できそうな不動産会社を数社に絞ったらいよいよ土地探しがスタートします！

マニュアル①あなたは何を優先しますか？優先順位を決めましょう！

まずは、ご自身が土地に求める条件をすべて書き出し、優先順位をつけてみましょう。自分や家族の希望をすべて書き出すことで、自分にとって本当に大切なことが何なのかを明確にすることができます。

「通勤時間は30分以内に抑えたい」「駅から徒歩15分以内の土地」「小学校から近い土地」「実家に近い方がいいな」など、具体的な条件をリストアップしましょう。そして、その中で絶対に譲れないものをトップにして、優先順位をつけていきましょう。例えば、「通勤時間が30分以内の土地」が最優先で、「小学校に近い土地」が次に重要で、「駅から徒歩15分以内の土地」が最低限の条件というように、自分の希望をランク付けしましょう。

土地探しにおいて、希望をすべて満たす物件はほとんど存在しません。「100点満点の物件は存在しない」と言われるほど、土地探しは難しいものです。完璧な物件を探そうとすると、時間も労力もかかりますし、そもそも存在するのかもわかりません。70点や80点の良い土地を買い逃してしまうリスクもあります。そのため、絶対に譲れない条件をもとに土地探しを進めることが大切です。絶対に譲れない条件を満たす物件が見つかれば、それ以外の条件は少なからず妥協することも考えましょう。そうすることで、機会損失を防ぐことができます。また、理想の住まいを予定通りのスケジュールで建てられる可能性が高まります。

マニュアル②予算はどうする？住宅ローンの返済額は？

次に、土地購入、建物建築費の総予算をまず決定し、それぞれの配分を決めていきます。

総予算で毎月の住宅ローン返済はいくらになるのか？自己資金はいくらにするのか？

重要なポイントになります。

ご希望の土地の広さや立地、建物の広さやグレードよって、配分の決め方は異なりますが、一般的には、総予算の約3割強を土地購入費、約7割弱を住宅購入に配分するケースが多いと言われています。この配分は、住宅金融支援機構が行った「2021年度フラット35利用者調査」の結果に基づいています。（愛知県の平均　建設費3,177.3万円、土地取得費1,704.8万円）

土地の候補は無数に存在します。予算を決定する前に情報収集するのは非常に効率が悪いですし、ご自分の予算に合わない物件に惹かれてしまったり、選択肢が多すぎて迷ってしまったりする可能性があります。そのため、土地の予算を決定してから情報収集を進める順番を守り、効率的に行動しましょう。予算を決めることで、自分の希望に合った物件を絞り込むことができます。

なお、上記住宅金融支援機構のデータはあくまでも傾向です。実際には、建てたいハウスメーカーの「建物の価格」と、希望する「土地の価格」のバランスを考慮して、予算配分の比率をご自身に合わせてカスタマイズことをおすすめします。例えば、建物の価格が高いハウスメーカーを選ぶ場合は、土地の予算を減らして建物の予算に充てることが必要です。逆に、土地の価格が高いエリアを選ぶ場合は、土地の予算を増やして建物の予算を削る必要があります。ご希望に合わせて、柔軟に予算配分を調整しましょう。

↓↓稲沢市の不動産購入は不動産トータルサポートにお任せください！！

ハウスドゥ 155号稲沢が選ばれている理由｜お客様の声

マニュアル③現地を見るのは必須！購入したい土地は現地に3度は行く！

商談室で時々こんなやりとりを耳にします。

お客様「この土地の購入申し込みをしたいです。」

営業担当「現地はご覧いただいていますか？」

お客様「まだみてないです。」

当社では、購入申し込みの前に必ず現地をご覧いただいていますし、現地をご覧いただいていないお客様の購入申し込みをお受付していません。

購入を決める土地はもちろん、気になる土地は、必ず現地に見に行って頂きたいのです。物件資料だけでは、お伝えしきれない内容もありますし、現地でご確認いただきたい内容もあります。

なにより、現地を見に行くことで、写真や情報だけではわからない土地の特徴や状況を確認することができます。

現地に見に行く際には下記のような情報を確認し、ご自身の住宅建築に適した土地であるかを判断します。

【日当たりは？風通しは？】

日当たりや風通しは、住み心地や光熱費に影響します。日当たりや風通しの良い土地は、明るく暖かく、快適に暮らせます。逆に、日当たりや風通しの悪い土地は、暗く寒く、カビや湿気の原因になります。日当たりや風通しの良し悪しは、季節や時間帯によって変わるので、できるだけ何度も現地に行って確かめましょう。

【周辺環境は？】

土地そのものに問題がなくても周辺に嫌悪施設がある可能性がありますし、近所にある工場や店舗からの音や臭いが気になる場合もあります。ご自身やご家族の目や耳、鼻で確認する必要があります。

【道路は広い？車の出入りは大丈夫？】

前面道路の幅員は、車の出入りや駐車のしやすさに影響しますよね？前面道路の幅員が広い土地は、車の出入りや駐車がスムーズにできます。逆に、前面道路の幅員が狭い土地は、車の出入りや駐車が困難になります。通行や駐車のしやすさは、土地の形状や周辺の交通量によって変わりますので、できるだけ実際に車で現地に行って確かめましょう。

【隣地との境界杭】

隣地との境界の不明確さは、トラブルの発生の原因となります。

境界杭やブロック等の構造物で境界が明確になっていない場合は、確定測量をしてもらえるのか確認してみましょう！

物件資料やポータルサイトの掲載情報だけでは、気が付かない点は多々あります。逆に物件資料だけを見て見送った土地の現地を見たら意外と良かった。といったケースもあります。気になった土地は、必ず見に行っていただいてご自身の目で確認してから結論を出すようにしてください。

私は、購入を決める土地は時間帯や曜日を変えて３回は見に行って欲しいとお客様にお伝えしています。時間帯や曜日を変えることによって気が付く点が出てくることがあるからです。

↓動画で解説します！おうちノウハウ講座！是非、ご覧ください！！

マニュアル④チェックするべきポイントを押さえる！

現地を確認してよさそうな土地であれば最終以下のポイントを確認してください！

【家が建てれる土地ですか？】

稲沢市は全体の約88％が市街化調整区域に指定されている為、原則建築物の建築ができません。みなさんが住宅を建築しようとすると、

・市街化区域の土地

・市街化調整区域の土地で旧既存宅地に該当する土地

・市街化調整区域の土地で条例により建築可能な土地

以上のいずれかに該当する必要があります。物件資料や不動産会社の営業担当に確認しましょう。

【建ぺい率、容積率は？】

建ぺい率や容積率とは、建物の大きさや配置に関する法的な制限です。これらは建築基準法で各地域ごとに定められており、土地の所有者が自由に変更することはできません。したがって、土地を購入する前には、自分の希望する住宅が建てられるかどうかを確かめる必要があります。そのためには、不動産会社か稲沢市役所の建築課に問い合わせて、建ぺい率や容積率の上限値を知ることが重要です。早めに調べておくことで、後でトラブルや損失を防ぐことができます。

【ハザードマップ、浸水履歴は？】

過去の浸水履歴やハザードマップは購入前に確認しておきたいところです。

過去の浸水履歴は稲沢市役所防災安全課、ハザードマップは稲沢市役所治水課にて確認できますし、稲沢市役所ホームページにも掲載されています。

【ライフラインは？】

水道やガス、排水の整備状況を確認しましょう。

特に水道は本管を敷設替えしないと新規で引込できなかったり、排水先がなくて側溝工事をしないといけない場合は莫大な費用がかかります。不動産会社に確認しましょう。

【造成費用はどれぐらい必要？】

道路に対して高低差がある土地は、（高くても低くても）造成費用が割高になる傾向があります。また、市街化調整区域の土地はおおむね30㎝を超える盛り土、切り土をすると開発行為とみなされ開発許可が必要となります。造成費用については、ハウスメーカーさんに現地を見て頂いて事前に把握しておきましょう。

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