【2024年】稲沢市の新築一戸建て　契約～引渡しまでの流れ｜稲沢市の土地情報(宅地・分譲地・売り地)なら稲沢市土地.com

筆者渡邉友浩

不動産キャリア25年

この仕事は『ありがとう』が溢れています。お取り扱いする商品が高価であるため、責任が重くプレッシャーが大きい仕事です。ただ、それ以上に、『良い物件を見つけてくれてありがとう！！』『早く売却してくれてありがとう！！』『困ってる不動産の問題が解決できてありがとう！！』など。お客様から本当にたくさんの『ありがとう』を頂きます。地域の不動産業者にしかできない仕事で街づくりに貢献していきたいです。

【2024年】稲沢市の新築一戸建て　

契約～引渡しまでの流れ

稲沢市、清須市の不動産売買専門店　ハウスドゥ 155号稲沢(株)不動産トータルサポート、代表の渡邉友浩です。前回の投稿では、以下の①～④について解説しました。

①自分のライフプランや資金計画を立て、希望する物件の条件を絞り込みます。

②WEBサイトや不動産会社などを利用して、物件探しや現地見学を行います。

③物件が決まったら、購入申し込みをし、住宅ローンの事前審査を受けます。

④事前審査が通ったら、重要事項説明を受けて売買契約を結び、手付金を支払います。

⑤売買契約後は、住宅ローンの本審査を受けて、金融機関と住宅ローン契約を結びます。

⑥物件の引き渡し前には、建物にて立ち合いを行い、状態や仕上がりに問題がないか確認します。

⑦残代金を支払って、物件の引き渡しとなります。

（③④の購入申込みと事前審査は順序が逆になる場合が多いです。）

今回は⑤～⑦について『契約～引渡しまでの流れ』として詳しく解説します。

稲沢市で新築一戸建てをお探しの方や今後、お探しの予定の方に是非ご覧いただきたいです。

引渡しとは？なにをするの？

不動産の「引き渡し」とは、売買契約に基づいて、売主から買主に代金の支払いと所有権の移転をおこなうことです。不動産は、土地や建物など、移動させることができないモノを指します。そのため、不動産の売買は、一般的な商品の売買とは異なる方法で行われます。一般的な商品の売買では、代金の支払いと同時に、商品を手渡すことで売買が完了します。しかし、不動産の場合は、代金の支払いと同時に、所有権移転登記という法的な手続きを行うことで、売買が完了します。所有権移転登記とは、不動産の所有者を変更するために、法務局に申請することです。このように、不動産の売買は、代金および諸費用の支払いと所有権移転登記という二つの要素からなります。これらの要素をまとめて「引き渡し」と呼びます。不動産の引き渡しには、売主と買主だけでなく不動産会社や司法書士が参加する必要があります。引渡しは売買契約の最終段階であり、重要なプロセスです。不動産の引き渡しに関する詳細な内容や手順については、以下で説明します。

⑤-1ローンの本申込みの流れ

ローン申込の書類を提出したら、金融機関から審査結果の連絡があります。審査には、最短で1週間、長くて3週間程度かかるといわれています。審査に通れば、金融機関との間で住宅ローンの契約を締結します。契約時には、契約書に記載された内容をよく確認し、金利や返済期間、返済方法などに問題がないか確認しましょう。

⑤-2住宅ローン本申込みに必要な書類

住宅ローンの本申込は、事前審査の段階で仮に承認された金融機関に対して、正式に融資の申し込みをおこなうことです。このとき、事前審査と比べて、必要となる書類の数が大幅に増えます。これらの書類は、金融機関が貸し手として、借り手の信用状況や物件の評価を正確に判断するために必要なものです。したがって、書類に不備があると、審査が遅れたり、最悪の場合は融資が断られたりする可能性があります。そうならないためにも、書類は早めに手配し、きちんと整理しておくことが大切です。また、夫婦の収入を合算してローンを組む場合や、配偶者が連帯保証人になる場合などは、両者についての書類が必要になります。例えば、収入証明書類や印鑑証明書などです。これらの書類も、事前に準備しておくと良いでしょう。さらに、必要書類は金融機関によって異なりますので、必ず確認しながら進めていきましょう。金融機関のホームページや担当者から、必要書類の一覧や提出方法を確認しておきましょう。本申込の書類を提出した後は、金融機関からの審査結果を待ちます。本申込は、住宅ローンの最終決定のための重要なプロセスです。書類の準備には十分に注意しましょう。

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⑤-3住宅ローンの本申込み手続き

必要書類が揃ったらいよいよ本申込み！本申込みは、金融機関の窓口で申込をおこなうことが一般的ですが、Webで行ったり郵送でも受け付けできたいと様々です。このとき、注意しなければならないのは、本人口座の有無です。本人口座がないと、融資を受けることができませんので、口座がない場合には「口座開設の申込」も同時におこなう必要があります。口座開設の申込にも、本人確認書類や印鑑証明書などが必要になりますので、事前に準備しておきましょう。また、申込時に提出する団体信用生命保険（団信）の申込書は、生命保険の告知書を兼ねているので、病歴などがあれば正確に記入してください。団信の申込書に虚偽の記載があると、保険金の支払いが拒否される可能性がありますので、注意が必要です。審査時には、過去の返済状況や住宅ローン以外の借入状況もしっかり見られますので、もし他に借入があれば申込前に完済し、カードローン等の借入枠も解約しておくことをおすすめします。借入が多いと、審査に通りにくくなるだけでなく、金利も高くなる可能性がありますので、借入を減らすことが大切です。

⑤-4審査結果は？

提出した書類には、本人の収入や借入状況、物件の評価など、金融機関が融資の可否を判断するための重要な情報が含まれています。そのため、書類に不備がなく、内容に問題がなければ、金融機関は融資を承認することになります。融資の承認は、正式申込からおよそ1週間～10日程度で下りるといわれていますが、金融機関や審査の状況によっては、もっと早く下りる場合や、もっと遅く下りる場合もあります。融資の承認が下りると、金融機関から連絡があります。その際には、金融機関との間で「金銭消費貸借契約」を締結する必要があります。金銭消費貸借契約とは、住宅ローンの契約書のことで、金利や返済期間、返済方法など、融資の条件が記載されています。金銭消費貸借契約を締結したら、ローンの実行（口座への振込み）となります。ローンの実行は、物件の引き渡し時におこなわれます。

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⑤-5金銭消費貸借契約とは？

金銭消費貸借契約（金消契約）とは、住宅購入者が金融機関などと結ぶ住宅ローンの借り入れ契約のことです。この契約を締結する際には、契約書に借入金額、利息、返済方法などの内容を明記し、収入印紙を貼付して署名押印します。また、金融機関などは、住宅に抵当権を設定することが一般的です。

金銭消費貸借契約（金消契約）とは、住宅購入のために必要な資金を金融機関などから借りる際に、借主と貸主の間で交わされる契約のことです。この契約では、借りる金額や返済期間、借りる条件（金利や担保など）を明確に決めて、「金銭消費貸借契約書」という書類に借主の実印を押して契約を成立させます。金消契約は、借主と金融機関などの間の直接的な契約ですので、不動産会社はこの契約には関与しません。したがって、借主は自分で金融機関などに出向いて契約手続きを行わなければなりません。金融機関などによっては、ローンを実行する日の何日前までに契約を済ませなければならないというルールが設けられている場合がありますので、その点にも注意が必要です。契約の担当者に確認して、日程に余裕を持って契約するようにしましょう。また、金消契約をするまでに火災保険に加入しておく必要がある場合もありますので、その場合は損害保険会社とも契約を結んでおく必要があります。

少し話がそれますが、土地を購入後に注文住宅を建てるという場合では、金消契約に関して特に注意が必要です。この場合は、まず土地の代金を支払うためにローンを実行し、その後建物の建築が進むにつれて中間金や残金を支払うためにローンを実行するというように、ローンの実行が複数回にわたります。このようにローンを実行すると、実行した分の返済が翌月から始まってしまうため、建物が完成するまでの間に返済の負担が大きくなってしまう可能性があります。そこで、建物が完成するまでの間は「利息だけの支払い」にするなど、返済の負担を軽減する方法を金融機関などの担当者と相談しておくことが大切です。

金消契約書には、契約の証拠として印紙を貼る必要があります。印紙は、借りる金額に応じて決まる金額のものを用意しておきます。印紙は郵便局やコンビニなどで購入できますので、契約の前に準備しておきましょう。

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⑥引渡し前の立ち合い

引渡し前に現地にて立ち合いを行います。

立ち合いの目的は

1.設備関係の使用方法の説明。

2.大きな傷や汚れの確認。

主にこの2点になります。現地では改めて境界杭の確認をして頂きたいです。

傷や汚れ、破損を確認して修繕の依頼をします。修繕をするしないの判断や仕上がり具合は売主業者の基準に従うこと。となっている会社が多いので理解が必要です。

立ち合い後、現地でオプション工事の打ち合わせをすることが多いです。

この日は約半日お時間を空けて頂けると助かります。

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⑦残代金の支払い、引渡し

金消契約が完了したら、次に待っているのは残金の支払い（決済）という大事な段階です。決済とは、住宅購入のために借りたローンを実行し、売主に残金を支払うとともに、住宅の所有権を移転するための登記申請を行うという一連の手続きのことです。また、決済では、不動産の仲介手数料や登記費用などの諸経費も精算します。決済は、住宅購入の最終確認とも言える重要なプロセスですので、売主と買主はもちろん、不動産会社や金融機関などの担当者、そして司法書士などの専門家も参加します。決済は、金融機関などが用意した応接室や会議室などで行われることが多く、約1時間から2時間ほどかかります。

注意！登記が完了してやっとすべての手続きが完了！

住宅の所有権を移転するために、登記申請書を法務局に提出したら、あとは登記が完了するのを待つだけです。登記は、法務局が登記申請書を受け付けてから約1～2週間で終わります。登記が終わったら、司法書士から郵送で、登記識別情報や登記事項証明書などの書類が届きます。これらの書類は、住宅の所有権を証明する大切なものですので、届いたらすぐに内容をチェックして、間違いがないか確認しましょう。もし、間違いがあったら、司法書士に連絡して訂正してもらいましょう。登記識別情報は、将来的に住宅を売ったり、相続したりするときに必要になる情報ですので、紛失しないように金庫などの安全な場所に保管しておきましょう。また、登記に関係する契約書や領収書などの書類も、一緒に整理しておくと便利です。