【2025年】底地の売却相場について解説！成功させるためのポイントもご紹介

底地の売却価格相場を知るポイント

底地の売却価格を知るには、まず「更地価格 ×（1 − 借地権割合）」という基本的な計算式を理解することが大切です。

例えば、更地価格が1億円、借地権割合が60％の場合、「1億円 ×（1－0.6）＝4,000万円」が底地の評価額の目安となります。

これは税法上の評価額であり、実際に市場で売買される実勢価格とは異なる点に注意が必要です。

では、この計算式に必要な「更地価格」と「借地権割合」は、どのようにして把握するのでしょうか？以下に解説いたします。

更地価格

更地価格とは、その土地の上に建物がなく、いつでも自由に利用できる状態だった場合の価格を指します。

更地価格を算出するには、公示地価、基準地価、路線価などの公的な価格指標を参考にします。ただし、同じ土地でも指標によって価格が変わるため、複数の指標を活用することで、より正確な相場感が掴めます。

借地権割合

借地権割合とは、その土地全体の価値に対して、借地人が持つ権利の割合をパーセントで示したものです。

借地権割合は、国税庁が30〜90％の間で定めていますが、その土地が所在する地域の特性によって異なります。正確な割合は、路線価図で確認できます。

相場に影響する主な要因と注意点

底地の売却価格には、以下のような重要な要因が影響します。

借地契約の種類

• ▼普通借地権
• 普通借地権は、借地人の権利が手厚く保護されている契約です。最低でも30年の契約期間があり、特別な理由がない限り地主は更新を拒絶できません。このため、借地の用途が長期間にわたって限定され、地主側の土地活用が難しいことから、買取価格が低い傾向にあります。

• ▼定期借地権
• 定期借地権は、原則として契約期間が終了すると土地が返還される契約です。このため、期間終了後に地主が自由に土地活用できるというメリットがあり、普通借地権よりも高い価格で売却できる可能性があります。特に、残りの契約年数が少ない底地は、買取相場が高くなる傾向にあります。

借地契約の種類は、売却価格に影響を与えやすいです。この点は必ず把握しておきましょう。

地代や契約内容

地代は、底地所有者の主な収入源です。そのため、地代が高く設定されている場合や、地主にとって有利な特約（例えば、地代の改定時期や方法など）が契約書に明記されている場合、評価額は上昇しやすくなります。

借地人との契約内容が底地の資産価値を大きく左右するという点を理解しておくことが重要です。

「評価額」と「実勢価格」の違いに注意

固定資産税評価額や路線価などの「公的な評価額」は、あくまで税金を計算するための基準です。それに対し、市場で実際に取引される「実勢価格」は、交渉や市場の需給によって大きく変動します。

ご所有の底地が市場でどのくらいの価値があるのかを知るには、専門の不動産会社に相談し、実勢価格に近い査定額を確認しましょう。

売却先で変わる底地価格の相場目安

底地の売却価格は、誰に売るかによって大きく異なります。

借地人（現借主）への売却

借地人は、底地を買い取ることで完全な所有権を得られ、地代の支払いも不要になります。

そのため、更地価格の約50％と最も高く売却できる可能性があると言えるでしょう。ただし、交渉が成立しない場合や、長期化するリスクがある点も考慮が必要です。

第三者・投資家などへの売却

借地人や専門業者以外に売却する場合、売却形態や条件によって相場に幅があります。

この売却方法は、借地人との複雑な交渉や調整が必要となるほか、交渉不成立の場合は土地の利用に制限があることから、売却のハードルが高いのが一般的です。

買取専門業者への売却

専門業者は、底地の複雑な権利関係を整理し、スムーズに買い取ることを得意としています。

一般的に相場は更地価格の10〜15％ですが、面倒な交渉や手続きを全て任せられ、迅速かつ確実に売却できるという大きなメリットがあります。

底地売却を成功させるための3つのポイント

底地の売却を検討されている皆さま、まずはご自身でも更地価格や路線価などを調べておくことが、売却成功の第一歩です。国土交通省が提供する地価公示価格や路線価などを調べ、近隣取引事例と比較しておくと、相場感が身につきます。それによって、不動産会社から提示される査定価格が妥当かどうか判断できるようになります。

①自己調査で相場感を養う

まずは、ご自身で路線価や公示地価を調べてみましょう。国土交通省や国税庁のサイトなどで確認し、近隣の取引事例と比較することで、大まかな相場感を掴むことができます。

この相場感があることで、より納得できる形で売却を進めることができます。

②専門の不動産会社に相談する

底地は一般的な不動産と違い、専門的な知識とノウハウが必要です。豊富な実績を持つ専門の不動産会社に相談することで、所有している底地の価値を正しく評価してもらえます。

また、借地人との交渉や税務に関するアドバイスなど、売却を円滑に進めるためのサポートも受けられます。

③目的とタイミングを見極める

「とにかく早く現金化したい」のか、「少しでも高く売りたい」のか、売却の目的を明確にしましょう。

その目的に応じて、借地人への交渉、専門業者への売却など、最適な売却先やタイミングを見極めることが成功の鍵となります。

まとめ

底地の売却は、更地価格や底地割合といった評価の基本だけでなく、公的な地価指標や底地割合の地域差など、複数の情報を正しく把握することが大切です。

また、売却先により相場が大きく変動するため、目的に合わせた売却先選びも重要です。

借地契約の種類や立地、契約内容なども価格に影響しますので、焦らず丁寧に、底地を専門に扱うプロに相談しながら進めましょう。