【2026年】新宅地とは？市街化調整区域での土地探しの落とし穴と成功の秘訣！
- 「新宅地」には、原則として一般の方は家を建てられない。
- 市街化調整区域が市の大部分を占める稲沢市で家を建てるには「既存宅地」などの条件を見極める必要がある。
- 複雑な条件をクリアしなければならない市街化調整区域での土地探しは、専門知識を持つ不動産会社に頼るのが確実！
稲沢市周辺の不動産売買専門会社「㈱不動産トータルサポート」代表の渡邉です。
インターネットのサイト等で土地を探していると「新宅地」という言葉が出てきます。意味を調べようとGoogle等で検索しても「詳しく解説しているページが見当たらない！」という声をお聞きします。
今回は「新宅地」について詳しく解説いたします！稲沢市で土地をお探しの方に、ぜひ読んでいただきたいです。
稲沢市の市街化調整区域の
おさらい
稲沢市全体の約88％を占める市街化調整区域。そんな市街化調整区域のポイントをおさらいしましょう！
- 市街化調整区域は、原則建築物の建築ができない区域。例外はありますが、合法的な手段でないと無理です。
- 稲沢市では、昭和45年11月24日に市街化区域と市街化調整区域に線引きされた。当面変更はなさそうです。
- 稲沢市の約88％が市街化調整区域に該当する。ほとんどが調整区域。
- 市街化調整区域では建築許可を取得すれば建築できる建物がある。分家住宅や生活関連施設など。
- 一般の方が住宅を建てる際は、既存宅地の要件を満たす必要がある（34条11号エリアは例外）。
市街化調整区域については、こちらの記事で詳しく解説しておりますのでご参照ください。
市街化調整区域で土地を買うメリット
市街化調整区域で住宅を建築できる土地を購入するメリットは以下のように考えられます。
① 土地が比較的安く購入できる
一般的に市街化調整区域の土地は、市街化区域の土地と比べると安く購入することができます。土地の予算を抑えることにより、建物や外構工事にまわせる予算が増えます！
ただし当然エリアにより価格は違います
② 土地の維持費が安い
ここで言う維持費とは、主に固定資産税を指します。
固定資産税は路線価をもとに課税額が決まりますが、市街化調整区域の土地の評価は低めに設定される傾向があります。
また、市街化区域で課税される都市計画税は、市街化調整区域では課税されませんので、その分も維持費を抑えることができます。
③ 静かな環境でゆったりとした敷地の
土地が見つかりやすい
市街化調整区域には原則（あくまで原則です）、高い建物や大きな工場は新たに建設されません。
そのため、静かな環境で生活できるのがメリットだと思います。
また、広い敷地の土地が売りに出ることも多々ありますので、隣家との距離もゆったりと設計することが可能です。
西尾張で土地を探されている方は、ぜひ稲沢市もエリアのご検討に入れてお探しくださいね！
結論！一般の方が「新宅地」に家を建てるのは不可能
いよいよ本題の「新宅地」について解説いたします！
インターネットで見るサイトの土地情報で、備考欄に「新宅地」と記載されている土地は、一般的に安い価格で売り出されていることが多いです。
「なんとかこの土地を購入して、住宅を建てられないだろうか？」というご相談をよくいただきます。
さて、新宅地に住宅建築はできるのでしょうか？
答えは「建築できません」となります。
新宅地に住宅を建築するには、分家等の一定の要件が必要になります。この要件は、残念ながら後から取得できるものではありません。
そのため、一般の方が新宅地に住宅を建設するのは不可能なのです。
市街化調整区域の
「新宅地」とは？
既存宅地との違い
では「新宅地」とはどのような土地なのか、既存宅地と比較しながら見ていきましょう。
- 宅地になった時期：線引き（昭和45年11月24日）より後
- 一般の方の住宅建設：不可能（厳しい制限あり）
- 宅地になった時期：線引き（昭和45年11月24日）より前
- 一般の方の住宅建設：可能（一定の要件を満たす場合）
市街化調整区域において、都市計画法による線引き（市街化調整区域と市街化調整区域に区分けされた日）より前から宅地であった土地で、一定の要件を満たす土地は「既存宅地」と言います。
この既存宅地では、市街化調整区域にありながら、誰でも住宅の建築が可能な土地です。
一方で、線引き後に宅地となった土地のことを「新宅地」と言います。
新宅地は既存宅地のように、誰でも住宅の建築ができるわけではありません。建築をしたい場合は、雑種地や山林と同様の制限がかかります。
また、田畑のような農地と比較しても、農地法の制限がかかる点は別として、建築制限に関しては同様の制限がかかります。
要するに、市街化調整区域の宅地のなかで、一般の方が住宅を建築するハードルが高い（むしろ建てられない）のが「新宅地」ということです。
新宅地が生まれるのはなぜ？
冒頭で、市街化調整区域は原則建物の建築ができない区域とご説明しました。それでは、なぜ線引き後に「新宅地」が新しく生まれるのでしょうか？
ケース1：コンビニエンスストア
例えば、市街化調整区域の土地であっても、許可が取得できれば、畑や田んぼにコンビニエンスストアは建築できます。周辺にお住まいの方に欠かせない日用品販売店舗となるからです。
市街地から離れた田舎でも、コンビニは見かけることが多いですよね。
ケース2：分家住宅
居住用でも同様のケースがあります。
例えば、線引き前から居住している世帯主のお子様などが家を建てようとするとき、一定の要件を満たし、都市計画法上の許可を取得すれば畑や田んぼに分家住宅が建築できます。
分家住宅の建築後、地目を宅地に変更すると新宅地のできあがりです。
市街化調整区域で
土地は買わない方が良い？
家を建てるのが難しいとなると「市街化調整区域で土地を買うのは諦めた方がよいのか」と思われるかもしれません。
しかし、先ほど少し触れた以下のような土地を見つけることができれば、どなたでもお値打ちでゆったりとしたマイホームを建てることが可能です。
- 既存宅地
- 建築緩和エリア（34条11号エリアなど）
市街化調整区域で土地を探すなら！
インターネットの物件情報にある「備考欄」の記載などから、その土地が本当にご自身で家を建てられる要件を満たしているか、正確に判断するのは難しいのが実情です。
「お値打ちだと思って購入したのに、結果的に家が建てられなかった」といった事態を防ぐためにも、事前の調査が必要となります。
特に稲沢市は、市全体の約88％を市街化調整区域が占める特殊なエリアです。
このような地域で土地を探すには、地域に密着し、市街化調整区域を得意としている会社＝「㈱不動産トータルサポート」にご相談いただくのが近道です！！
地域密着だからこそできる提案力で、購入のご相談から、ご契約・引き渡しまで、理想の土地探しを全面的にサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください！
市街化調整区域の土地探しに
関するよくある質問
金融機関は、万が一ローンの返済が滞った場合に備えて土地の価値を審査しますが、市街化調整区域は建物の建築に制限が多く、売却しにくい（＝担保価値が低い）とみなされやすいのです。 ㈱不動産トータルサポートは、市街化調整区域ならではの購入手続きの実績も豊富ですので、資金計画からしっかりとお手伝いさせていただきます。
まとめ
今回は、市街化調整区域の「新宅地」について解説いたしました。最後に大事なポイントを振り返りましょう。
-
市街化調整区域の土地は安く購入でき、維持費も抑えやすい建物の建築には厳しい制限がある反面、浮いた予算を建物に回せたり、静かでゆったりとした敷地が手に入りやすいといった魅力があります。
詳しくは 稲沢市の市街化調整区域のおさらい をご覧ください。 -
地目が宅地でも「新宅地」であれば家が建てられない既存宅地とは異なり、一般の方が新宅地に家を建てるのは非常に困難です。
詳しくは 市街化調整区域の「新宅地」とは？既存宅地との違い をご覧ください。 -
市街化調整区域での土地探しは地域に詳しい不動産会社に相談するのが近道ネットの情報だけで建築可否を正確に判断するのは難しいため、地域に詳しい不動産業者にご相談いただくのがおすすめです。
詳しくは 市街化調整区域で土地は買わない方が良い？ をご覧ください。
残念ながら、新宅地では一般の方が住宅の建築をすることはできません。だからこそ、市街化調整区域の土地探しは、市街化調整区域に精通した不動産業者にご依頼いただくことが大切です。
㈱不動産トータルサポートは、市街化調整区域の不動産を熟知したスタッフが揃っています。市街化調整区域の土地探しは、私たちにお任せください！
あわせて読みたい！土地探しに役立つ記事
画像でわかりやすく解説！Instagramはこちら！！
会社概要
| 商号 | 株式会社不動産トータルサポート |
|---|---|
| 代表者名 | 代表取締役 渡邉 友浩 |
| 所在地 | 愛知県愛西市南河田町高台10-2 |
| 電話番号 | 0567-22-5665 |
| FAX | 0567-22-5670 |
| 定休日 | 毎週水曜日 |
| 営業時間 | 10：00～18：00 |
| 事業内容 | 土地・中古住宅・新築住宅・中古マンションの売買仲介／買取 |
| 得意エリア | 稲沢市・愛西市・あま市・津島市・弥富市を中心とした西尾張全域 |
| URL | //fudosantotalsupport.com/ |
