【2024年】新宅地とは？市街化調整区域で土地探しの落とし穴！？
稲沢市は市街化調整区域が市全体の約88％を占める特殊なエリアです。
稲沢市で土地を探すには地域に密着し市街化調整区域が得意な会社＝ハウスドゥ155号稲沢（株）不動産トータルサポートにご相談するのが近道です！！
稲沢市の不動産売買専門会社ハウスドゥ155号稲沢（株）不動産トータルサポート代表の渡邉です。
インターネットサイト等で土地を探していると【新宅地】という言葉がでてきます。
意味を調べようとGoogle等で検索しても詳しく解説しているページが見当たらない！という声をお聞きします。
今回は【新宅地】について解説します！稲沢市で土地をお探しの方に是非読んでいただきたいです。
市街化調整区域のおさらい（稲沢市）
稲沢市全体の約88％を占める市街化調整区域。市街化調整区域のポイントをおさらいしましょう！
①市街化調整区域は、原則建築物の建築ができない区域。例外はありますが合法的な手法でないと無理です。
②稲沢市では、昭和45年11月24日に市街化区域と市街化調整区域に線引きされた。当面変更はなさそうです。
③稲沢市の約88％が市街化調整区域に該当する。ほとんどが調整区域。
④市街化調整区域では建築許可を取得すれば建築できる建物がある。分家住宅や生活関連施設など。
⑤一般の方が住宅を建てる際は既存宅地の要件を満たす必要がある。（34条11号エリアは例外）
市街化調整区域で土地を買うメリット
市街化調整区域で住宅を建築できる土地を購入するメリットは以下のように考えます。
①土地がお値打に購入できる（市街化区域に比べて。但し当然エリアにより価格は違います）
一般的に市街化調整区域の土地は、市街化区域と比べるとお値打に購入することができます。
土地の予算を抑えることにより建物や外構工事にまわせる予算が増えます！
②維持費が安い
維持費と言ってますが、固定資産税です。
固定資産税は固定資産税路線価をもとに課税されますが市街化調整区域の評価は低めに設定されている傾向があります。
また、市街化区域で課税される都市計画税が市街化調整区域では課税されませんのでその分維持費を抑えることができます。
③静かな環境でゆったりと敷地の物件が出てくる
市街化調整区域には原則（あくまで原則です）、高い建物や大きな工場は新たに建築されません。そのため、静かな環境で生活できるのがメリットだと思います。また、広い敷地の土地が売りに出ることも多々ありますので隣家との距離もゆったりと設計することが可能です。
西尾張で土地探しをされている方、ぜひ稲沢市もエリアのご検討に入れてお探しください！
いよいよ新宅地とは？
いよいよ新宅地について解説します。（笑）
市街化調整区域において、都市計画法による線引き（つまり市街化区域と市街化調整区域に区分けされた日）より前から宅地であった土地で一定の要件を満たす土地は、既存宅地と呼んでいます。この既存宅地は、市街化調整区域にありながら誰でも住宅の建築が可能な土地となります。
一方で、線引き後に宅地となった土地のことを、新宅地と呼んでいます。
新宅地は既存宅地のように誰でも住宅が建築できるわけではなく建築をしようとする場合は、雑種地や山林と同様の制限がかかります。また、田や畑のような農地と比較しても、農地法の制限がかかる点は別として、建築制限に関しては同様の制限がかかります。
要するに、市街化調整区域の宅地のうちで、一般の方が住宅を建築するハードルが高い（むしろ建てられない）のが新宅地ということです。
なぜ新宅地が発生するのか？
冒頭で市街化調整区域は原則建築物の建築ができない区域と書きました。だったらなぜ新宅地が発生するのでしょうか？
例えば、市街化調整区域の土地であっても、許可が取得できれば、畑や田んぼにコンビニエンスストアは建築できます。周辺にお住まいの方に欠かせない日用品販売店舗となるからです。どんな田舎に行ってもコンビニはありますよね？
コンビニを建築することにより畑は宅地に地目変更されます。このコンビニの建築が昭和45年11月24日以降であればその土地は新宅地（線引き後の宅地）となります。居住用でも同様のケースがあります。
例えば、線引き前から居住している世帯主の子供などが家を建てようとするとき、一定の要件を満たし、都市計画法上の許可を取得すれば畑や田んぼに分家住宅が建築できます。分家住宅の建築後、地目を宅地に変更すると、新宅地のできあがりです。
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新宅地に家は建てられるのか？
インターネットサイトの土地情報で備考欄に新宅地と記載されている物件は一般的にお値打ちな価格で売り出しされていることが多いです。なんとかこの土地を購入して住宅を建てられないだろうか？というご相談をよくいただきます。
さて、新宅地に住宅建築はできるのでしょうか？
答えは、建築できません。です。新宅地に住宅を建築するには、分家等の一定の要件が必要です。この要件は後付けで取得できるものではありません。よって、一般の方が新宅地に住宅を建築するのは不可能です。
まとめ
今回は、市街化調整区域の新宅地について投稿しました。残念ながら、新宅地は一般の方が住宅の建築をすることはできません。市街化調整区域の土地探しは、市街化調整区域に精通した不動産業者にご依頼いただくことが大切です。
ハウスドゥ155号稲沢は、市街化調整区域の不動産に熟知したスタッフが揃っています。
市街化調整区域の土地探しは、ハウスドゥ155号稲沢にお任せください！！
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