【2024年】住宅購入時のオーバーローンはリスクを伴う？オーバーローンの注意点を解説

マイホーム購入の際、住宅ローンを利用するケースが多いですが、融資の受け方によってオーバーローンといわれる状態になることがあります。
購入価格以上の借り入れをするオーバーローンは、資金に余裕がない場合にひとつの選択肢になり得ますが、同時に返済の負担などのリスクも心配なところではないでしょうか。
そこで今回は、オーバーローンの注意点とリスクについて、解説します。

住宅購入時に知っておきたい！オーバーローンとは？

はじめて不動産購入する場合など、住宅ローンについても、どのように借り入れすべきかは慎重に検討したいポイントです。
住宅ローンの利用にあたって知っておきたい、オーバーローンとはどのような状態かについて、フルローンとの違いとあわせて解説します。

オーバーローンとは？

一般的な意味合いでのオーバーローンとは、簡単にいうと、貸出超過になっている状態のことです。
貸出超過とは、預金額よりも、金融機関からの借入金が上回る状態を指しています。
不動産購入の際に利用される住宅ローンでのオーバーローンとは、物件の価格以上の額の借り入れとなっていることです。
マイホーム購入をするときに支払いが必要になってくるものには、物件の購入費用のほかに、諸費用が挙げられます。
たとえば、不動産取得税や印紙税といった税金や融資手数料、仲介手数料などが、代表的な諸費用です。
新築住宅を購入するケースであれば、一般的な諸費用の目安は、物件価格3％から7％といわれています。
つまり、不動産購入におけるオーバーローンとは、物件の購入費用に加えて、諸費用についての融資を受けている状態です。
購入したい不動産が見つかったとき、手元の資金に余裕がないものの、収入は多いといったケースでは、オーバーローンとなってもメリットを得られる可能性があります。
しかし、オーバーローンとなる住宅ローンの利用は、当然ながら借り入れ額が増えることが注意点であり、慎重に検討することが大切といえます。
また、オーバーローンとイメージの似た言葉に、フルローンがありますが、異なる融資の受け方です。
フルローンとは、頭金を入れないで、物件の購入価格と同じ金額を借り入れることを指します。
諸費用については、フルローンでは自己資金で支払う必要がある点が、オーバーローンとは異なります。

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不動産購入時の住宅ローン！オーバーローンで組む注意点を解説

諸費用についても融資を受けるオーバーローンは、手元資金に余裕がないケースでは利点もあります。
一方で、住宅ローンを利用する際には、オーバーローンについての注意点も、知っておくことが大切です。

売却時の注意点

オーバーローンで住宅購入をしたものの、やむを得ない事情から、売却をすることになるケースがあります。
その際、ローン残高よりも高い金額で売却をしなければならないことが、オーバーローンとなっているときの注意点のひとつです。
失業や収入減などの事情から、購入直後にローン返済が困難になった場合でも、通常の借り入れなら、購入価格と同等の価格で売ることができれば、ローン残債は残りません。
しかし、物件の購入価格と諸費用をあわせて借り入れているオーバーローンの状態では、購入時の価格で売却をしても、諸費用については清算ができていないことになります。
そのため、ローン返済が難しくなり売却をしても、ローン残債を支払う場合があることが注意点です。

諸費用分の金利が高くなる場合がある

住宅購入をする際の諸費用について、住宅ローンとして借り入れできる場合もある一方で、別枠の諸費用ローンでの利用になるケースもあります。
通常、住宅ローンは金利が低く設定されているものになりますが、別枠のローンでは、金利が高い場合もあることが注意点です。
また、住宅ローンのひとつであるフラット35では、融資額が購入価格の9割超になると、金利が上がります。
物件価格以上に融資を受けオーバーローンになると、通常の借り入れよりも、返済の負担が増すことが注意点です。
諸費用に対する融資の金利が高くなれば、毎月の支払いが想定していたより高くなる可能性も、気を付けたいポイントです。

ローン審査が厳しい傾向

フルローンと比べたとき、オーバーローンとなる場合は、審査が厳しい傾向にあることが注意点になります。
銀行は、オーバーローンになる場合、不動産の価格以上の金額を融資することをリスクとして捉えるからです。
審査では、ほかにも年収や勤務先の情報、健康状態や返済負担率などを見ます。
そのため、オーバーローンになる場合であっても、利用する金融機関にあわせて、審査に必要になる情報を提出できるよう準備しておくことも大切です。

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住宅購入時に気を付けたい！オーバーローンになるリスクを解説

マイホーム購入する際には、住宅ローンを利用する方が多くいらっしゃいます。
最後に、不動産購入時の住宅ローンの利用で、オーバーローンの状態になるリスクについて解説します。

毎月の返済負担

不動産購入で、住宅ローンを利用し、オーバーローンとなるときに気を付けたいリスクのひとつが、毎月の返済額の負担が増すことです。
住宅の価格だけでなく、諸費用の分についても、借り入れに組み込まれるためです。
その負担を軽減するために、長期の返済期間とすることもできますが、その場合は、金融機関により完済まで返済の継続が可能かについて判断されることが考えられます。
一般的な借り入れのときよりも、返済の負担が大きくなることを理解し、マイホーム購入をするまえに、慎重にシミュレーションをして検討することがおすすめです。

売却しにくいリスク

住宅ローンを利用して購入した不動産は、抵当権が設定されています。
抵当権は、返済が困難になったときに、銀行が不動産売却によって回収することができる権利です。
不動産売却をするとき、通常は売却代金で完済をして、抵当権を外します。
いい換えると、ローン完済ができなければ、抵当権は抹消できません。
住宅の価格以上に借り入れをしているオーバーローンになっていると、売却したお金で完済できない可能性もあります。
そのようなケースでは、自己資金を充当して完済する必要がありますが、資金が調達できなければ、銀行は売却を許可しないことも考えられます。
そのため、スムーズに売りにくいケースがあることもリスクです。

財産分与できない可能性

売却が難しくなるリスクは、離婚時の財産分与をおこなうえでも、注意点となります。
オーバーローンになっていると、ローンを利用して購入した不動産は、財産とされにくいことが気を付けたいリスクです。
ローン残高が、住宅の売却価格を上回ることにより、その住宅には価値がないと判断されます。
それによって、財産分与の財産とみなされない可能性があります。
また、離婚時には、生活の場を変えたいと考えるケースも少なくありません。
オーバーローンになっていると、不動産売却しにくくなっているため、転居したくても住み続けるケースもあるのです。
売却のしにくさから、このようなリスクも生じてしまう可能性にも、注意が必要といえるでしょう。

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まとめ

不動産購入をするときに利用する住宅ローンで、オーバーローンといえば、物件の価格以上の借り入れをした状態を指しています。
手元資金に余裕がないときには便利な側面もありますが、審査が厳しい傾向になることなどの注意点が複数あります。
毎月の返済の負担も増えることや、売却しにくくなるなど、オーバーローンにはさまざまなリスクがあることも視野にいれたうえで、借り入れは慎重に検討することが重要です。