【2024年】土地調査の仕方とは？登記簿や用途地域・道路調査の方法をご紹介！

土地を購入するときには、さまざまな条件を考慮しなければなりません。
とくに、用途地域や道路との関係性について把握していないと、希望の住宅を建てられない可能性もあるので注意が必要です。
そこで今回は、土地調査の仕方について、登記の調べ方や用途地域・道路の調査方法をご紹介します。

土地を購入するときに知っておきたい登記調査の仕方

登記調査の仕方を知るには、まず登記簿謄本について理解しておく必要があります。
登記簿謄本とは、法務局が管理する不動産の情報を記載した公的な書類です。
不動産の所有者や住所・面積などが記載されており、登記事項証明書とも呼ばれています。
不動産取引をはじめとする契約や融資をおこなうときに必要で、請求方法・閲覧方法は以下の4つが一般的です。
土地の購入を検討している方は、スムーズに取引が進められるよう登記簿調査の仕方を確認しておきましょう。

土地における登記簿調査の仕方①法務局に出向く

登記簿謄本は、法務局の窓口に出向いて交付申請をおこなえば取得可能です。
全国各地に法務局・出張所・支局があるので、最寄りの窓口で申請すると対象不動産の登記簿が取得できます。
土地を調べたいときは、土地の所在と地番を記入し、申請時には収入印紙の貼付も必要です。
登記簿謄本1通につき600円の収入印紙が必要になるので、窓口で購入しましょう。

土地における登記簿調査の仕方②郵送で交付申請する

登記簿謄本は、郵送でも取得できます。
法務局の窓口で申請するのと同じように、申請書を記入して収入印紙を貼りましょう。
返信用封筒を同封して、最寄りの法務局または地方法務局へ郵送すれば、1週間ほどで登記簿謄本を郵送してもらえます。

土地における登記簿調査の仕方③オンラインで申請をおこなう

窓口に出向く手間を省きたいなら、オンライン申請も有効です。
システムにアクセスすれば、簡単に登記簿を取得できるため、土地調査に時間をかけたくない方に向いています。
書類の受け取りは、最寄りの法務局や法務局証明サービスセンターなど以外にも自宅・勤務先以外も選択可能です。

土地における登記簿調査の仕方④オンラインで閲覧する

登記簿謄本を取り寄せるのではなく、オンラインで閲覧する方法もあります。
事前に利用者登録を済ませれば、好きなタイミングで登記簿の閲覧が可能です。
ただし、サービスの利用時間は制限されており、平日の8時30分から21時までとなっています。

土地を購入するときに知っておきたい用途地域調査の仕方

土地を購入するときは、用途地域についても把握しておかなければなりません。
用途地域とは、都市計画法に基づいて建築できる建物の種類や大きさなどを制限するルールです。
この制度の目的は「住みやすい街づくり」であり、市街地を13の地域に分けています。
建築に大きな制限がある土地を購入してしまうと、希望の住宅を建てられない可能性もあるので注意が必要です。
土地を購入するときは、事前に用途地域を確認しておく必要があります。
用途地域の調査方法は以下の3つがあるので、土地を購入する前にチェックしておきましょう。

用途地域の調査方法①役所で都市計画図を見せてもらう

もっとも簡単なのは、購入予定の土地を管轄している市町村役場に確認する方法です。
市町村役場には「都市計画図」があるので、それらを見せてもらうと良いでしょう。
都市計画図とは、都市計画として定められた土地利用計画や都市施設などの位置を示した地図のことです。
用途地域や都市計画道路・都市計画公園などの情報が記載されています。

用途地域の調査方法②インターネットで都市計画図を検索する

役所に出向く時間がない方は、インターネットで都市計画図を検索してみましょう。
自治体名と用途地域もしくは都市計画図と検索すれば、簡単に閲覧できます。
用途地域は種類ごとに色で分かれているので、対象のエリアがどのような地域かすぐに把握可能です。
なお、白色で表示されている場所は「用途地域がないエリア」となっています。
建築制限がないため、住宅も自由に設計できるでしょう。

用途地域の調査方法③用途地域マップをチェックする

用途地域調査の仕方として、マップのチェックも有効です。
マップを見るときの注意点として、用途地域は1つの土地に1種類とは限らないことを押さえておきましょう。
複数の制限がかかっているケースもあるので、そのような土地を購入するときには注意が必要です。
土地を購入するときは、希望の間取りが叶えられるか事前に確認しておく必要があります。

↓漫画で見る！お家探し！！

土地を購入するときに知っておきたい道路調査の仕方

道路調査とは、その不動産が接道義務を満たしているかを確認するための調査です。
幅員4m以上の道路に2m以上接していないと住宅は建築できないので、道路に接している土地を購入するときには事前の調査が必要になります。
道路調査は、各地域の役所や現地調査によっておこなわれるのが一般的です。
どのような項目を調査するのか、以下で道路調査の仕方を確認してみましょう。

道路調査の仕方①道路種別をチェックする

まず、土地に接している道路が、建築基準法上の道路であるかを確認します。
道路種別は、市町村役場にある建築指導課で道路地図を閲覧すると把握可能です。
自治体によっては、行政のホームページに情報が記載されている可能性があります。
建築基準法上の道路と確認できないケースでは、自治体に現地調査を依頼する必要があるでしょう。

道路調査の仕方②幅員・接道の長さを測定する

土地の道路調査では、土地に接している道路の幅員や接道の長さについて測定・確認しなければなりません。
幅員の測定方法は、現地調査をおこなう以外にも、役所で道路台帳平面図を取得するやり方があります。
調査した結果、幅員が4mに満たないときは、道路の中心線から水平距離2mの位置まで敷地を後退する「セットバック」が必要です。
セットバックには境界確定や現況測量費用などがかかり、高額な出費が予想されます。
トータル30万〜80万円が相場となっているので、不動産購入時に大きな負担となってしまうでしょう。
コストを抑えるためにも、土地の状態はあらかじめ把握しておくことが大切です。

道路調査の仕方③道路内の建築制限を確認する

建築基準法第44条では、建物や土地を造成するための擁壁が必要になるときは、道路内に突き出して建築・造り替えをおこなってはいけないと定められています。
そのため、住宅を建てる土地において、擁壁が必要な高低差があるか、擁壁の造り替えが必要かなど調査しなければなりません。
自治体によって細かな条件を設定しているケースもあるので、役所のホームページを見るなどあらかじめ確認しておきましょう。
道路内建築制限の確認は、市町村役場の建築指導課で道路に関する図面を閲覧・取得するのが有効です。
役所によってさまざまな方法がとられていますが、住宅地図に建築基準法上の道路が色塗りされていたり、インターネット上で閲覧できたりします。
土地の購入を検討している方は、対象のエリアにどのような制限があるか事前に把握しておきましょう。

まとめ

登記簿謄本の請求方法・閲覧方法は、法務局に出向くなど4種類あります。
建築制限が定められている用途地域は、役所やインターネットで都市計画図を閲覧すると把握可能です。
道路調査はその不動産が接道義務を満たしているか確認するための調査で、役所でのチェック以外にも現地調査の必要性があります。