【2024年】リノベーションの建築確認申請とは？必要な場合やしないとどうなるかを解説

マイホームのリフォームやリノベーションをする際には、さまざまな手続きが必要になります。
建築確認申請は新築の場合には必ずしなくてはなりませんが、それ以外の工事でも申請する必要があるのでしょうか。
建築確認申請とはなにか、必要なケースと申請しない場合のリスクを解説します。

リノベーションにも必要？建築確認申請とは

建築確認申請の概要と、手続きの流れや対象となる建物の条件を解説します。
新築ではない中古物件のリフォームやリノベーションの工事でも、建築確認申請が必要になる場合があるので注意しましょう。
建築基準法で一号～四号に定められている建築物のなかで、四号建築物に該当する場合は、特例が設けられているため申請する必要はほとんどありません。

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建築確認申請の概要

建築確認申請とは、新たに建物を建てるときや増改築する際に、関連する法律を守っているかを審査する手続きです。
建築基準法で義務付けられており、増改築の場合は建物の種類や工事内容によって申請が必要かどうかが異なります。
申請内容の確認をおこなうのは、建築主事や国から委任された審査機関です。
確認申請がおこなわれると、工事の前に設計図を確認し、建築基準法や都市計画法・消防法などにしたがって作成されているかを細かくチェックします。
確認する項目は、建ぺい率や容積率・建物の高さが適切であるかの道路傾斜制限や日影制限などです。
着工後も、工事中の中間検査、完了後の完了検査と3回にわたって検査がおこなわれます。
建物の安全性や、住民の健康や命を守るために、危険な違法建築を防ぐのが目的です。

対象となる建築物と工事内容

新築物件は必ず確認申請をおこなわなくてはなりません。
大規模な修繕や模様替えにあたるリノベーションでは、一号～三号の建築物が対象です。
壁や柱・屋根・階段などの建築物の主要構造部のうち、1種類以上を半分以上にわたって工事する場合は、大規模修繕や模様替えとして扱われます。
例を挙げると、屋根の半分以上を新しくするケースや、外壁の半分以上を取り替えるケースなどです。
ここでの主要構造部とは、建物を支えるための重要部分とする一般的な解釈とは異なり、建築基準法で定義される防火や安全上重要な部分を指します。
一号は病院や百貨店等の特殊建造物で、二号は3階建て以上の木造の建築物、三号は2階建て以上の木造以外の建築物です。
それぞれ、構造上の特徴以外に、延床面積や高さの条件も定められています。
マンションなどの集合住宅での、住居内リノベーションは対象外です。

四号建築物に適用される特例

四号建築物とは、一号～三号以外の建築物で、都市計画区域や景観法などで定められた区域内にある建築物です。
一般的な木造2階建て住宅は、よほど面積が広くない限り、四号建築物に該当します。
四号建築物には特例が適用されるため、新築時に確認申請の手続きを簡略化できたり、リノベーションをおこなう際には申請不要となったりするケースがほとんどです。
しかし、この特例による審査業務の簡略化や一部民営化により、しっかりと審査がおこなわれていなかった事案が発覚して問題視されています。
この問題を改善するために、2025年4月から四号特例は縮小される予定です。
ハウスメーカーやリフォーム会社の手間は増えるものの、建物の安全性をより正確なものにできるでしょう。

リノベーション時に建築確認申請が必要なケース

リノベーションで建築確認申請が必要になるのは、10㎡以上の増築や準防火地域・防火地域での増築、大規模な修繕・模様替えがおこなわれるケースです。

10㎡以上の増築

建築物の種類を問わず、四号建築物であっても、10㎡以上の増築工事をおこなう場合は建築確認申請をしなくてはなりません。
10㎡の目安は、畳で6畳程度、駐車スペースなら2～3台分です。
既存の建物に部屋を増やす建て増しだけではなく、敷地内に別の建物を建てる場合も増築として扱われます。
屋外空間のバルコニーや、屋根付きで基礎が地面に固定されているカーポートも、増築に該当するので注意しましょう。
また、庇などの床面積が増えない部分も増設の対象です。

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準防火地域・防火地域での増築

準防火地域・防火地域に指定されているエリアにある建物での増築は、10㎡以下でも建築確認申請が必要です。
準防火地域・防火地域では、都市計画法で市街地での火災の危険を防ぐために、規制が定められています。
おもに指定されているのは、ターミナル駅や幹線道路、建物の密集しているエリアなどです。
この地域に建てられた一定条件を満たす建築物には、耐火性の高い建物にする義務があり、建ぺい率にも厳しい規制が設けられています。
リノベーションを検討している建物の所在地が、準防火・防火地域に該当するかは、自治体のホームページや用途地域マップで調べられます。

四号建築物以外の大規模な修繕・模様替え

四号特例を適用できない建築物での大規模な修繕・模様替えには、申請が必要です。
壁や床・屋根などの主要構造部を半分以上工事する場合は、大規模な修繕・模様替えに該当します。
たとえば、木造で3階建て以上の住宅は二号建築物・鉄筋2階建ての建物は三号建築物であるため、大規模なリノベーションをおこなう際には申請が必要です。
家の大部分を解体して建て替えるフルリノベーションはもちろん、部分的な間取りの変更でも、四号建築物以外の建物の場合は申請する必要があります。

リノベーションで建築確認申請をしないときのリスク

建築確認申請は、建築基準法に基づく公的な手続きです。
申請をしない場合は、建築基準法違反として行政指導を受けたり、刑事罰を科せられたりなどのリスクが生じます。
将来的に不利益が生じる可能性もあるため、正しい手続きをおこないましょう。

行政指導が入る

違反が発覚すると、自治体の建築課などから、正しく手続きを踏むように行政指導が入ります。
日当たりの心配や建築確認済証の看板がない点などを理由に、近隣住民からの通報で違反が発覚するケースが多く見られます。
指導にしたがって正しく手続きをすれば、建築確認済証を取得したとみなされ、工事の再開が可能です。
行政指導を受けても是正しない場合は、工事の中止や建物の取り壊しを命じられるリスクがあります。

刑事罰を受ける

指導に応じず悪質と判断されるケースでは、罰金や懲役などの刑事罰を科せられる可能性があります。
無確認工事のために建築主に科せられる罰則は、1年以下の懲役か100万円以下の罰金です。
実際には刑罰の対象になるほど悪質なケースはほとんどありませんが、建築主がリスクを負うおそれがないように、信頼できるリフォーム会社を選びましょう。

将来的に不利になる可能性がある

工事中に違反が発覚しなかった場合でも、完成後に差し障りが生じる場合があります。
将来的に売却を検討する際に、法律に違反している物件として、既存不適合建築物と認定されるリスクがあるためです。
既存不適合建築物と認定されると、買主が融資を受けるときに審査が通らず、売買契約を結べない可能性があります。
申請をしていないと、火事などで被害を受けたときに、保険金が受け取れないケースもあるでしょう。
保険会社に届け出ていた建物と間取りや面積などに相違があると、報告義務違反とみなされる可能性があります。
申請して検査済証を受け取ったあとは、不動産登記の変更や火災保険会社への報告が必要です。

まとめ

建築確認申請とは、新築や増改築の際に、関連する法律を守っているかを審査する手続きです。
リノベーションでは、四号建築物で必要条件にあてはまらない場合など、申請する必要がない工事もあります。
申請をしない場合は、行政指導や刑事罰を科せられるリスクがあるため、必要となる条件を把握しておきましょう。