【2024年】建売住宅保証の期間や内容とは？保証期間が過ぎた後の対応も解説

保証期間のある建売住宅を購入したい方にとっては、保証期間が過ぎた後に何かあったときの対応も気になるものではないでしょうか。
この記事では、保証期間や保証内容、保証期間が過ぎたときに欠陥が見つかった場合について解説します。
建売住宅を購入する際の参考にしてください。

建売住宅の保証期間について

建売住宅の保証期間は10年間で、10年間に欠陥があったとしても修理してもらえます。
実はこの保証期間は国土交通省によって定められており、住宅の品質確保に関する法律である品確法が適用されます。
この10年間の保証が契約不適合責任です。
建築後10年以内の傷や汚れであれば、2,000万円を上限とした保険が適用されます。
万が一不動産会社の倒産があったとしてもこの保険で他の会社に依頼できるしくみです。
ただし、この保険には適用可能な範囲があるので、お気を付けください。
適用可能な範囲は、品確法で規定された部分で構造耐力上主要な範囲と雨水の浸入防止に鳴る範囲のみです。
しかし、この10年保証には注意点があります。
10年見守りの内容ではないメンテナンスを住宅を分譲した会社で10年見守りシステムとは関係ない会社が修理に関わってしまう場合です。
たとえば、屋根に太陽光を取り付ける、アンテナを取り付けるなどの工事は10年見守りにはない工事です。
こうした工事のために雨漏りなどの良くない結果をもたらす場合もあるので気をつけなければいけません。
バルコニーに雨がかからないように屋根をつけるときに外壁に取り付けが起因で雨漏りしたりした場合、10年保証に適用されないのでご注意ください。
なかには工事のテクニックがないような業者もいるので、もしも10年保証で適用できないと知って選ぶなら信用できる業者を選ぶのが大切です。
ここで、10年保証に関連するしばしば説明で出てきている契約不適合責任についても説明しておきます。
契約不適合責任は、元々は瑕疵担保責任と表されていましたが、2020年の民法改正により、表現方法が変わりました。
その意味についてもおさらいしておきましょう。
瑕疵担保責任とは、売主や買主には関係のない瑕疵が売り物件に存在する場合、損害賠償や契約解除ができるしくみです。
ちなみに瑕疵とは、建物についている傷などを意味します。
両者の違いは瑕疵に対してです。
瑕疵担保責任においては、瑕疵がどのようなものかが問題ですが、瑕疵担保責任では瑕疵が隠れたものであるかどうかが重要でした。
契約不適合責任では瑕疵の状態より、目的物の品質が契約の内容に適合しているかどうかが問題となります。

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建売住宅の保証内容について

建売住宅の隠れた瑕疵があれば10年見守りの対象になると考えられ、内容として挙げられるのは無償修繕・損害賠償です。
建売住宅の保証内容で定められているのは、「構造耐力として大事な部分」と「雨水の浸入を妨げる部分」つまり基礎や柱、梁、外壁、屋根です。
このような構造耐力に良くない影響を与える部分に欠陥があった場合、契約不適合責任による内容が適用されます。
その際、建売住宅を買った方は無償修繕や損害賠償の請求が可能です。
しかし、修繕ができないほどひどい状態だったら、契約不適合責任により売買契約の解除もできます。
ただし、契約不適合責任となる欠陥や傷は上記で説明した基礎や柱、梁、外壁、屋根などに生じたものです。
その他の傷や欠陥は保証内容に適用されないので、別の規定が適用されると考えられます。
適用できるのは「宅地建物取引業法」に基づいた最低2年間保障の規定です。
この場合は建物の引き渡し時から保障が始まり、対象となるのは建売住宅のみでなく分譲マンションや注文住宅も対象です。
詳しい内容については、売買契約や請負契約書にあるので、購入前にチェックしておきましょう。
そして、平成21年10月に施行された「住宅瑕疵担保履行法」により、新築住宅の売主や請負人に義務付けられたのは、保険または供託による資力確保措置です。
これによって、万が一、売主が倒産してしまったとしても、買主が保護されます。
また、法律で定められている以外の売主独自の見守り制度もあります。
たとえば、上記の「宅地建物取引業法」に基づいた内容とは異なる売主独自の一定期間無償で気になる部分を補修してくれるアフターサービスです。
その他には条件付きの長期見守り制度や住宅購入後のフォローサービスもメーカーとして力をいれています。
さらに一戸建て住宅は「地盤保証制度」の活用も可能です。
これは、住宅の着工前に地盤調査専門会社がおこなう調査で、仮に地盤の不同沈下による損害が見つかれば会社が費用を負担してくれるしくみです。
このような第三者によるチェックで地盤に対する安心感を得られます。
行政による見守り内容以外も知っておきましょう。

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建売住宅の保証期間が過ぎた後に欠陥が見つかった場合の対応について

もしも、建売住宅の見守り期間が過ぎた後に欠陥が見つかったとしたら、3つの対応が考えられます。
1つめは有償で住宅事業者に有償で修理を依頼するケースが考えられます。
この場合、期間の10年が過ぎたならば、年月が経っているので仕方がないと考えるしかありません。
2つめは不法行為責任について考えてみましょう。
もしも、住宅事業者が安全性の考慮を怠って建売住宅を施工したのであれば、賠償請求権を得られます。
民法では、故意または過失によって他人の権利または法律上保護される利益を侵害した場合は、損害賠償が必要とされています。
仮に最高裁判例で「建築された建物に建物としての基本的な安全性を損なう瑕疵」があると判定されたら、過失のあると考えられる設計者、施工者および工事監理者は、不法行為責任を負うでしょう。
ただし、不法行為には期限があるので、ご注意ください。
不法行為による損害賠償請求権の時効は、被害者となる住宅取得者が住宅事業者や管理者による損害を知ったときから3年間、行動に移さなかったときは時効となります。
しかし、人の生命または身体を害する不法行為による損害賠償請求権であれば5年間です。
また、住宅事業者や管理者などによる不法行為の場合ならば20年間となります。
3つめはメーカーによる独自の見守りシステムを利用する点です。
メーカーによって雨漏りや建物の不具合も考えられ、見守り期間も10～60年と幅広い年月のところもあるので、良く調べてみる必要があります。
見守り期間を設けているハウスメーカーを調べてみて良いでしょう。
詳しくは企業のホームページをチェックしてください。
また、メーカーによっては、法律によっておこなっていた主要構造部分の10年の見守りを独自に延長するシステムです。
今までと同じなので、受ける側としてもわかりやすいでしょう。
基本的には法律と同じ内容を延長します。
つまり、期間内に柱や土台、屋根などの構造体にトラブルがあったら、分譲会社もしくはハウスメーカーが補修費用の負担をおこないます。

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まとめ

建売住宅には10年の見守りが設けられています。
基本的土台や柱などでお困りの点があれば、無償で修理してもらえるでしょう。
10年経つと利用できませんが、住宅メーカーによっては10年見守りと同じシステムをおこなうところもあるので活用するのもおすすめです。
建売住宅はメンテナンスをおこないながら、丁寧に暮らすのが良いでしょう。