【2024年】法律が定める保証は何年？建売住宅が保証される期間や内容を解説

比較的リーズナブルで入居までが早いなど魅力の多い建売住宅ですが、保証についても、どのように適用されるのかが疑問点になってはいらっしゃいませんか。
契約不適合責任の適用や品確法による保証についての知識を備えていると、建売住宅を安心して検討しやすくなります。
そこで今回は、建売住宅の保証期間や保証内容のほか、保証期間が過ぎた場合の対応も解説します。

建売住宅購入で知っておきたい！保証期間や契約不適合責任を解説

不動産は大きな買い物となるため、買主の方にとって、保証についての知識は重要です。
まずは、建売住宅に適用される保証の期間から、解説します。

契約不適合責任による保証期間

2020年4月に民法は大規模な改正があり、それ以降、瑕疵担保責任は削除となり、新たに不適合責任が適用されるようになりました。
契約不適合責任とは、売買取引をした目的の品物について、品質や数量を契約内容と照合したときに不十分な場合に売主に求められる責任です。
一方、瑕疵担保責任は、売買取引をおこなった不動産に隠れた瑕疵が見つかった場合に、売主に対して損害賠償や契約解除を求めることができる制度でした。
これは、買主保護の観点から設けられた制度であることは共通していますが、売主に求められる範囲や期間が異なっています。
瑕疵担保責任の保証対象は隠れた瑕疵であり、分かりやすくいうと、買主が一般的な注意を払って見つけられなかった不具合や欠陥などに責任を求めることができる制度でした。
ちなみに、不動産の売買における瑕疵とは、建物に不具合や傷、欠陥があることです。
瑕疵担保責任の場合、期間については、買主がその不具合や欠陥の存在を知ってから、1年以内に権利を行使するものと規定されていました。
民法改正から適用されている契約不適合責任では、引き渡しをされた物件が契約内容に適合しない場合に、責任を求められます。
期間については、契約不適合があると認識したときから1年以内に、売主にその事実を通知することにより、権利が保たれます。
売主に通知をしたあと、権利の行使となる請求をいつするかは買主が決められますが、これにも期間が設定されていることが注意点です。
権利の行使が可能と知った時点から5年間が、行使できる期間です。
この権利の行使ができる5年間、もしくは権利が行使できる時点から10年間に、権利を実行しなかった場合には、時効となります。
建売住宅を購入し、契約内容に適合しない箇所が発見された場合には、売主に対して速やかに通知することや通知後5年間の期限内に対応を求めることが重要なポイントです。

品確法による期間

建売住宅の保証に関連する法律として、民法以外に、品確法も重要になります。
品確法とは、一般的に呼ばれることが多い略称で、正式には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の名称です。
2000年に、買主の保護の観点と、住まいの品質を確保することなどを目的に制定された法律です。
品確法では、住宅性能表示制度と住宅に関する専門の紛争処理体制とならび、新築住宅に対する10年間以内の保証義務が3つの柱となっています。
具体的には、新築住宅の売主は、引き渡しから10年間、基本構造部分における契約不適合責任を負うものとされています。
しかし、対象範囲は限定的であるため、保証内容についてもあわせて把握しておくことが大切です。

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屋根や基礎なども対象！建売住宅の保証内容を解説

家族が長く建売住宅で暮らすために、安心材料のひとつになり得るものが、保証です。
ここでは、建売住宅の保証内容について、解説します。

建売住宅の保証内容

新築の建売住宅を購入すると、品確法と呼ばれる法律によって、建物に欠陥や不具合があった場合、引き渡しから10年間の保証を得ることができます。
建売住宅の建物に隠れた瑕疵が発見されたら、保証の期間中は、買主から売主に対して損害賠償の請求や無償修繕の依頼をおこなうことが可能です。
修繕対応ができないケースでは、買主は売買契約の解除を求めることもできます。
しかし、品確法が定める新築住宅の10年間の保証内容は、構造体力上の主要な部分と、雨水が入ってくるのを防ぐ部分に対してです。
期間内に、倒産などによって責任を求めることができない場合などのために、2009年に施行されたのが住宅瑕疵担保履行法です。
この法律は、売主などに対して、保険もしくは供託による資金確保のための対策をとることを義務としています。
万が一の事態が生じたときにも、買主は保護されることが大きなポイントです。
品確法で対象となるのは瑕疵は、範囲が限られるため、範囲外となる部分の瑕疵に対しては宅地建物取引業法に基づく規定があります。
建売住宅の建物も対象で、引き渡しをおこなってから、最低でも2年間は保証を受けることが可能です。
詳細の内容は、売買契約書などに書かれているため、事前によく確認しておくことがおすすめです。

保証対象の箇所

品確法による10年間の保証の内容は、構造体力上の主要な部分と、雨水が入ってくるのを防ぐ部分についてとなります。
構造体力上の主要な部分とは、建物の柱や梁、基礎や屋根などが挙げられます。
たとえば、基礎や基礎杭で無償補修の範囲とされる不具合は、構造耐力に支障が出るような欠損や亀裂などです。
屋根やバルコニー、外壁などについては、雨が室内に入ってきたことにより、室内の仕上げ材が汚損してしまった場合なども対象です。

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建売住宅の保証期間！期限を過ぎたケースの対処法をご紹介

不動産購入した建売住宅の保証期間を過ぎた場合には、どうなるのでしょうか。
最後に、保証期間が過ぎたあとに、欠陥が見つかったときの対応についてもご紹介します。

有償での補修

保証の期間を過ぎたあとに、建売住宅の建物に欠陥や不具合が見つかっても、基本的に無償による補修に対応してもらうことは難しいです。
その場合は、住宅事業者にお金を支払い、保証の期間を過ぎたあとでも、有償で建売住宅の補修をおこなってもらうことになります。

不法行為責任が成立した場合

民法は、不法行為責任を規定しており、これは故意や過失で他人の権利や利益を侵害した場合、侵害した者が損害賠償の責任を果たすとするものです。
住宅事業者が、意図していなかったとしても基本的な安全性を欠く瑕疵が存在する建物を工事した場合、買主は契約での保証期間を過ぎたあとでも、損害賠償責任を求めることが可能です。
最高裁による判示でも、基本的な安全性を損なう瑕疵が存在した際、故意や過失のある施行者らに対して責任を負うものとする判例があります。
ただし、不法行為責任は、売買契約とは関連しない求めになるため、訴訟となってしまうことも考えられます。
そのため、故意や過失があったことや損害が発生していることなどの証拠として、撮影写真などを集めておくことも重要です。
また、注意点としては、不法行為に対して損害賠償を求める権利についても、時効があることです。
買主が損害と加害者を知った時点から3年の間に権利を行使しない場合と、不法行為とされる施工がおこなわれたときから20年間権利を行使しない場合に、時効となります。
権利が消滅する期限を過ぎた請求とならないよう、時効にも気を付けましょう。

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まとめ

民法の規定により、契約内容と適合しないものを引き渡した場合には、売主に契約不適合責任を求められる可能性があります。
また、品確法では、構造体力上の主要な部分と雨水が入ってくるのを防ぐ部分を対象とする、新築住宅の10年間の保証を定めています。
いずれも建売住宅も対象となりますが、保証期間を過ぎた場合には、有償での補修をすることも可能です。