【2024年】新築購入で不動産取得税の負担は軽減可能？税額の計算や軽減措置を解説

不動産購入をしたときに課税される税金のなかでも、支払いが大きくなりがちなものが、不動産取得税です。
スムーズに手続きを進めるうえでも、不動産取得税の支払いを想定していないまま納税時に焦るといった事態は、回避したいところです。
そこで今回は、不動産取得税の概要や支払いのタイミングのほか、計算方法や軽減措置についても解説します。

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不動産購入で支払う地方税！不動産取得税とは？

家族が暮らすマイホーム購入のための資金計画では、諸費用と一緒に想定しておきたいものが税金です。
まずは、不動産購入で支払いが必要になる不動産取得税とは、どのような税金かについて解説します。

不動産取得税とは？

不動産取得税とは、居住用などの不動産を取得すると発生する税金で、地方税の一種です。
所有権を得た事実により、不動産を得たものとして扱われ、納税の必要が生じます。
課税に関しては個人や法人などの区別はなく、すべての所有者が支払うことになります。
また、課税対象となる不動産の取得については、金銭の支払いの有無を問いません。
マイホームのための建物や土地を購入した場合をはじめ、建物の新築や増改築、贈与も課税される対象になり得ます。
増改築で課税対象となるのは、工事したことにより、不動産の資産価値がアップした場合です。
贈与により取得したケースでは、相続時精算課税制度を利用していても、支払いが生じます。
ただし、相続の発生によって不動産を得たケースで、一定の条件をクリアしていると、不動産取得税はかかりません。
たとえば、親の相続により不動産を取得した場合には、相続人の取得意思の有無に関わらず所有権が移ることになるため、課税されないことになります。

不動産取得税を支払うタイミング

マイホーム購入を検討するときには、不動産取得税をいつ支払うかも、把握しておきたいポイントです。
不動産取得税の納税タイミングとは、取得した日の半年から1年後で、支払いは取得したときの一度だけです。
所有者に課税される税金には固定資産税もありますが、不動産取得税が一度だけの支払いで済むことは、毎年生じる固定資産税との大きな違いといえます。
納税は、不動産の所在地管轄する都道府県税事務所で申告手続きをおこないます。
基本的には、取得日から60日以内の申告となりますが、自治体により期限が異なることは気を付けたい点です。
自治体によっては、不動産の種類で支払い時期が変わるケースもあるため、期限については事前に確認をしておくことがおすすめです。
納税が遅れてしまうと、延滞税が発生することも注意点となります。
原則では一括払いとされていますが、支払う資金の調達が難しいといったやむを得ない正当な理由がある場合には、分納できる可能性があります。
分納が認められても、6か月以内にすべての額を納めることが必要です。
不動産取得税は、支払いの準備や、納税が困難な場合には都道府県税事務所への相談も、早めにおこなうことが大切といえます。

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購入不動産の課税額がわかる！不動産取得税の計算方法を解説

マイホーム購入で支払いが生じる税金なかでも、不動産取得税は高額になる場合があります。
税額の計算方法を押さえておくと、支払いに備えやすくなり、不動産購入を安心して進められることにつながります。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の基本の計算式は、「固定資産税評価額×税率」と比較的シンプルなものです。
計算に用いる金額は、購入費とは異なり、固定資産税評価額を使って割り出します。
固定資産税評価額は、不動産の時価に比べて低いことが一般的であり、土地であれば販売価格の7割ほど、建物は5割から6割ほどが目安です。
不動産取得税は地方税ですが、計算方法で用いる税率は全国で統一されています。
原則の税率は4％ですが、令和9年3月31日までは軽減税率が適用されるため、この期限までに取得した建物と土地は、税率3％で税額を計算することが可能です。
なお、不動産取得税は、基本の計算式をベースにして建物と土地をそれぞれ分けて計算し、課税される仕組みです。

軽減措置込みでの建物部分の計算方法

建物の不動産取得税の計算方法は、「（固定資産税評価額－控除額）×税率」の式で割り出します。
計算式に当てはめる控除額は、新築住宅を購入した場合は1,200万円、長期優良住宅なら1,300万円となります。
たとえば、建物の固定資産評価が1,500万円の新築一戸建て住宅を購入した場合には、次のような計算方法です。
「（1,500万円－1,200万円）×3％」で、建物の部分の税額は9万円と分かります。

軽減措置込みでの土地部分の計算方法

土地部分の不動産取得税を割り出す際は、①適用する控除額の確認、②税額の計算の2つのステップが必要です。
①の適用する控除額の確認は、次の計算式Aで割り出した金額と「4万5,000円」を比較し、金額の多い方を適用します。
確認に用いる計算式Aとは、「（土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2）×（課税床面積×2）×税率」です。
式に当てはめる課税床面積に関しては、上限が200㎡までと定められています。
たとえば、さきほど試算した新築一戸建て住宅の土地面積が180㎡で、建物の延床面積は120㎡、土地の固定資産税評価額は1,200万円だったとします。
この場合、土地1㎡当たりの固定資産税評価額は「（1200万円×1/2）÷180㎡」で求めることができ、百円単位を切り捨てると3万3,000円です。
課税床面積は「120㎡×2」で上限を超えるため、200㎡を計算式Aに当てはめると、19万8,000円です。
つまり、控除額は「4万5,000円」よりも、計算式Aで求めた「19万8,000円」が多いため、こちらを適用します。
②の土地部分の税額は、「（固定資産税評価額×1/2×3%）－控除額」が計算式となります。
試算例の場合は「（1,200万円×1/2×3%）－19万8,000円」で、土地部分の税額は0円となるわけです。
最後に、建物の部分の税額9万円と土地部分の税額0円を合計すれば、不動産取得税の納税額は「9万円」と分かります。

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新築の不動産購入でも控除可能！不動産取得税の軽減措置を解説

不動産取得税の特例は軽減税率だけでなく、課税標準額から控除する軽減措置の制度もあるため、損をしない不動産購入のために知っておきたいポイントです。

新築住宅の軽減措置

マイホームとなる新築住宅の軽減措置を受けるには、購入した不動産が居住用であることと、延べ床面積が50㎡以上で240㎡以下であることが要件です。
この要件をクリアすると軽減措置を適用することができ、建物部分の不動産取得税の計算をする際、建物の固定資産税評価額から1,200万円が差し引けることになります。

中古住宅の軽減措置

中古住宅の購入でも建物部分に対する軽減措置があり、新築住宅の条件に加え「1982年1月1日以降に新築された新耐震基準を満たす建物」であることが必要になります。
要件をクリアしていない物件の場合、専門家による耐震診断を受けて、新耐震基準に沿ったものと証明しなければなりません。
中古住宅の軽減措置では、新築された日によって、控除額が定められています。
たとえば、1989年4月1日から1997年3月31日に新築された不動産の場合、控除額は1,000万円です。

土地の軽減措置

土地の軽減措置は、土地の不動産取得税を求める際、固定資産税評価額に控除率1/2を掛けられることです。
新築住宅の場合、要件には「土地を取得して3年以内に住宅を新築すること」などあり、いずれかを満たして必要があります。
中古住宅は、「住宅と土地の取得者が同じ」ことなどが要件です。

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まとめ

不動産取得税は、所有権を取得したことにより、支払いが必要になる地方税です。
計算方法は比較的シンプルで、建物部分と土地部分をそれぞれ計算し、合算することにより納税額が分かります。
令和9年まで軽減税率が適用できますが、不動産の種類ごとに適用できる軽減措置もあり、新築住宅の購入時にも負担が軽くなることは嬉しい点です。