【2025年】土地のセットバックについて！必要な条件や購入時の注意点も解説

土地を購入する際には、狭い道路に接するかどうかをはじめとして、セットバックの必要性を事前に確認することが重要です。
セットバックとは、建築基準法に基づいて防災や安全性の向上を目的に、道路として使うために敷地の一部を後退させる制度です。
建築可能面積の制限や工事費用などの影響が生じるため、購入時にはこれらのポイントをよく把握しておく必要があります。
本記事では、セットバックの仕組みや条件、注意点について解説します。

セットバックとは

土地の購入を検討する際、「セットバック」という用語を耳にすることがあります。
これは、建物を建築する際に、敷地の一部を道路として提供し、道路幅を広げるために後退させる制度です。
この措置は、防災や安全性の向上を目的としており、建築基準法に基づいて定められています。
セットバックによって後退した部分は、街並みやインフラのより一層の改善にもつながるでしょう。
また、古くからの住宅街では道路が狭い地域も多く、住民の安心を確保するうえでもセットバックの意義は大きいといえます。

建築基準法

建築基準法では、幅員4メートル未満の道路（通称2項道路）に面している敷地に建物を建てる場合、道路の中心線から水平距離2メートルの位置まで敷地を後退させることが必要とされています。
これにより、将来的に道路幅を4メートルに拡張し、緊急車両の通行や防災面の安全性を高める狙いがあります。
たとえば、幅員3メートルの道路であれば、中心線から2メートルの部分までセットバックするため、後退した部分は建物の敷地として使えません。
この分だけ実質的な敷地面積が狭くなるうえ、建ぺい率や容積率を算定する際にも除外されるので、土地の購入時には注意が必要です。
また、道路の中心線を正確に測定するには、自治体や測量士など専門家の協力が欠かせません。
距離を誤認すると建築確認に支障をきたす恐れがあり、地盤の起伏がある地域では後退部分の整備費が増すことも踏まえておく必要があります。

境界線

セットバックをおこなう際、道路の向かい側に建物がある場合は、道路の中心線から双方が後退して4メートルの道路幅を確保します。
反対側が川や崖の場合は、片側のみで4メートルを確保しなければならないため、一方の敷地がより多く後退する場合があります。
さらに、セットバック部分は将来道路として利用されることを想定しているため、自治体への固定資産税の非課税申請が必要です。
この申請を怠ると、後退部分にも課税される可能性があるので注意しなくてはなりません。
セットバックは、地域の防災や安全性を高める重要な制度です。
土地の購入や建物の建築を計画する際には、敷地のどの部分が道路にあたるのか、どの程度後退が必要なのかを明確に把握しておくことが大切です。
なお、川や崖など自然の地形が絡む場合には、崩落や浸水リスクへの備えも求められるでしょう。
境界線付近の樹木や工作物がある際は、撤去費用や手続きに関する確認も忘れないようにしてください。

セットバックが必要な土地の条件

土地の購入や建物の建築を検討する際、幅員が4メートル未満の道路に接している場合はセットバックが必要になることがあります。
こうした道路は建築基準法上「2項道路」とみなされ、中心線から一定の距離を敷地側が後退させることで、将来的に道路の幅を広げることが目的です。
もし、敷地が角地で複数の道路に接している場合、それぞれの道路状況を確認する手間が増します。
また、地方では車社会のため、大型車の通行を考慮したセットバックが課題となるケースも見受けられます。

一般的

セットバックの必要な土地は、古い市街地や住宅地に多く見られます。
敷地が4メートル未満の道路に2メートル以上接している場合、後退部分は建物や塀を設置できないうえ、敷地面積に含められません。
結果として建築可能面積が減り、プランの制約が増す点には注意が必要です。
路地状敷地の場合は、建築資材の搬入や工事車両の出入りにも影響が出ることがあります。
周辺住民との調整も必要になるため、早い段階で施工業者と相談しながら計画を立てるのが望ましいでしょう。

川・崖

道路の片側が川や崖になっていて後退が難しいケースでは、反対側だけで4メートルを確保する必要があります。
このような場合、後退量が増えるため敷地が狭くなる可能性があります。
土地の形状や周囲の状況を踏まえ、必要となるセットバックの範囲を事前に確認し、購入や建築計画を進めていくことが重要です。
くわえて、川沿いの土地では増水や水害リスクに備えた対策工事が必要となる場合も珍しくありません。
崖地では、土砂災害に対する安全策を検討する必要があり、法規だけでなく地盤調査、の結果も含めた総合的な判断が重要となります。

セットバックありの土地を購入するときの注意点

セットバックが必要な土地を購入する場合、いくつか特有の注意点があります。
後退部分の工事費や固定資産税の非課税申請などは、事前に確認しておかないと後から費用面や手続き面で混乱することがあるため、十分に理解しておくことが大切です。
なお、改築時にもセットバックの規定が適用される場合があるため、新築だけでなくリフォーム時の確認も重要です。
後退部分に面する道路状況が変わった場合、住民との協議を要するので、購入前に自治体へ相談しておくと良いでしょう。

工事費用

セットバックをおこなうには、敷地の測量や舗装、側溝の設置などが必要となる場合があります。
工事費用は、一般的に25万から60万円程度とされていますが、敷地の形状や高低差によっては、さらに費用がかさむことがあります。
自治体が一部を負担する例もありますが、多くは購入者が負担するため、土地の購入前に工事の具体的な内容と予算を確認しておきましょう。
地盤改良が必要な場合や雨水排水のための管設置が求められる場合では、通常より費用が高額になることがあります。
また、舗装の素材や側溝の種類によっては工期も長引くため、スケジュール面にも余裕を持たせることが大切です。

利用制限

セットバック部分は、法律上道路として扱われるため、門や塀などの構造物を設置できません。
また、私的に占有することも認められていないため、駐車スペースや物置の設置なども難しくなります。
プライバシーや防犯上の工夫が必要となる場合があるため、事前に利用制限を把握しておくことが重要です。
さらに、ゴミ置き場や自転車の駐輪なども制限の対象になり得るため、普段の暮らし方にも影響を及ぼします。
利用できない部分が増えることで動線の設計に支障が出る場合があるため、建築プランを立てる段階で検討をしておきましょう。

固定資産税

セットバック部分は非課税となる一方、適切な手続きをしないと、そのまま課税対象となる可能性があります。
自治体に申請し、後退部分を道路として認めてもらう必要があるため、購入後は速やかに担当窓口へ相談しましょう。
寄付制度を採用している自治体では、後退部分を寄付することで管理や税金の負担を軽減できる場合もあります。
専門家のアドバイスを受けながら手続きをおこなうと安心です。
セットバックが必要な土地を購入する際には、以上の点を十分に理解し、慎重に検討することが求められます。
事前に専門家や自治体と相談し、適切な情報収集と手続きをおこなうことで、安心して土地を活用することができます。
なお、非課税の申請要件や書類は、自治体で異なることがあるため、提出期限を事前に確認しておくとスムーズです。
寄付制度を利用する場合、道路の基準を確認するための事前調査があることで、余裕を持つスケジュール管理が重要になります。

まとめ

セットバックは、防災や安全性の向上を目的とした重要な制度で、敷地が狭くなるなどの影響が生じます。
利用制限や工事費用、固定資産税の非課税申請などを把握したうえで、土地購入や建築計画を慎重に検討しましょう。
セットバック部分は、基本的に非課税ですが、適切な手続きをしないと、そのまま課税対象となる可能性があります。