【2025年】共有名義による土地の購入とは？メリットや注意点を解説

土地の名義は、単独での登記のほかに、複数人で登記することもできます。
夫婦でマイホームのための土地購入をする場合、共有名義にするケースがありますが、単独名義との違いをよく理解しておくことは大切です。
そこで今回は、共有名義による土地の購入とはなにか、メリットや注意点について解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

共有名義による土地の購入とは？

初めに共有名義とはどのような状態なのか、理解しておく必要があります。
ここでは、共有名義の意味、共有名義でできること、持ち分について解説します。

共有名義の意味

共有名義とは、土地や建物を複数人で所有し、全員が登記している状態を指します。
よく見られるケースとしては、夫婦がマイホームを購入し、土地や建物を共有名義にする場合があるでしょう。
また、複数人で不動産を相続したり、隣接地の所有者同士が1本の私道を共有したりする場合もあります。

共有名義でできること

単独名義では、不動産のすべての権利を1人が所有する一方で、共有名義では権利の行使に制限があります。
売却する場合、1人の独断ではできず、他の共有者の同意を得る必要があります。
共有名義の登記は家族に限らず、どんな関係の人とも共有可能です。
また、共有する人数に制限はありません。

共有名義の持ち分

共有名義の持ち分は、不動産購入時に負担した金額の割合に応じて決まるのが一般的です。
2人の共有名義では、持ち分が半分ずつの場合もあれば、1人が多く持つこともあります。
不動産の所有者は、自分の持ち分の割合に応じて所有権を主張できます。
売却時も、自分の持ち分については他の共有者の同意なく売却が可能です。

共有名義で土地を購入するメリット・デメリット

土地を共有名義にする場合には、メリット・デメリットを比較したうえで検討する必要があります。
ここでは、メリット・デメリットをそれぞれ3つずつ解説します。

共有名義のメリット①名義人ごとに住宅ローン控除が受けられる

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで家を購入した場合、残高に応じて所得税や住民税が還付される制度です。
単独名義の場合、住宅ローンの契約者本人だけが控除を受けられます。
一方、共有名義でそれぞれが住宅ローンを組んだ場合、両方が控除を受けることができます。
夫婦両方が控除を受ける場合、結果的に単独名義よりも控除額が大きくなることがあるため、これはメリットと言えるでしょう。

共有名義のメリット②売却時の控除が名義人ごとに受けられる

マイホームの売却時には、譲渡所得から最高3,000万円まで控除される特例が適用される場合があります。
この控除は、それぞれの名義人で別個に利用することが可能です。
そのため、夫婦の共有名義の不動産を売却した場合、夫婦それぞれが3,000万円ずつ控除でき、合計6,000万円の控除となる可能性があります。

共有名義のメリット③相続税が節税できる

共有者のどちらかが亡くなり相続が生じた場合、相続税の節税が可能です。
共有名義の不動産を相続する場合、被相続人の持ち分だけが課税対象となります。
つまり、夫婦のうち片方が亡くなった場合、単独名義の不動産であれば、もう片方は不動産の全体を相続することになります。
一方、共有名義では持ち分だけを相続するため、2分の1の持ち分の場合、相続税が単独名義の半分の額になる点はメリットです。

共有名義のデメリット①売却が難しくなる場合がある

共有名義の土地は、1人の独断で売却を決めることができないため、処分が難しくなる点がデメリットです。
夫婦が不仲になったり、遠方で別居するようになったりする場合、売却を決めるまでの合意形成が長引く可能性があります。
自分の所有する持ち分だけを売却することは可能です。
しかし、持ち分だけの条件付きの土地は売り手が付きにくいため、売却は現実的ではないと言えます。

共有名義のデメリット②相続の発生で状況が複雑化する

共有名義の状態のまま所有者が亡くなると、持ち分が相続対象になります。
持ち分が複数の相続人に相続された場合、共有名義の状態が細分化され、権利関係が複雑になります。
共有名義の期間が長くなるほど、共有者の代替わりの可能性が大きくなり、共有者の数は増えていくでしょう。
共有者の数が多いほど同意形成が困難になり、売却などの処分がしにくい状況になる点はデメリットです。

共有名義のデメリット③諸経費が名義人ごとに発生する

夫婦が1つの不動産を共同で購入する場合でも、共有名義ではそれぞれが住宅ローンの契約を締結する必要があります。
住宅ローンの契約時の諸経費も別個にかかるため、単独名義の場合よりも初期費用が大きくなります。
不動産の購入時は、購入費用だけでなく、諸経費についても予算に含めておくことが大切です。

共有名義で土地を購入する注意点

共有名義で土地を購入する場合は、あらかじめ検討しておくと良い注意点があります。
ここでは、共有名義で土地を購入する注意点を3つ解説します。

注意点①持ち分を明確にしておく

不動産の持ち分の割合は、購入時の負担額で決めるのが一般的です。
負担額と持ち分の割合が大きく異なる場合、贈与とみなされる可能性があるため注意が必要です。
たとえば、夫だけが住宅ローンを組みます。
全額出資したにもかかわらず、妻に2分の1の持ち分を与えた場合、妻は費用の負担なく持ち分を取得するため、贈与とみなされ、贈与税が課せられる可能性があります。
想定外の税金が発生しないよう、名義人決定には注意を払いましょう。

注意点②財産分与が複雑になる

共有名義の土地の場合、売却には共有者全員の同意が必要です。
夫婦の共有名義では、離婚時に土地の扱いについて同意形成ができず、トラブルの原因となる場合があります。
たとえば、片方は所有して住み続けたい、もう一方は売却したいと考えており、話し合いが進まないケースが考えられます。
夫婦2人で生活しながらローン返済をしていくという当初の予定が変わった場合、対応が複雑になる点は共有名義の重要な注意点です。

注意点③離婚後も連帯保証関係が続く

夫婦の離婚後、住宅ローンの残債を払いながら家に住み続ける場合、連帯保証関係が続く可能性があります。
夫婦でペアローンを組んでいる場合、お互いが連帯保証人になります。
離婚後も、双方が返済を怠らないよう注意が必要であり、精神的なストレスを感じる方もいるかもしれません。
また、夫婦共有名義で住宅ローンを組んでいる場合、離婚事由ではローンの名義変更を認めてもらえないことがあります。
ローンを単独名義にしたい場合は、ローンの借り換えを検討することができます。
ただし、借り換えをおこなう場合には、手続き費用が発生するため、予算をよく計算することが大切です。
住宅ローンを夫婦の共有名義で借りると、借入可能額が増え、住宅の選択肢が広がるメリットがあります。
しかし、夫婦間で計画が変わった場合、共有名義が大きな負担に変わる可能性があるため、ローンを組む前に慎重に検討するようにしましょう。

まとめ

共有名義とは、1つの土地や建物を複数人で所有し、全員が登記する状態を指します。
メリットとして、名義人ごとに控除制度を利用できることや、相続税の負担を軽減できる点が挙げられます。
しかし、夫婦が離婚する場合、財産分与が複雑になりやすく、さらに住宅ローンの連帯保証関係が続く可能性があるため、注意が必要です。