【2025年】都市再生特別地区は土地のプラス要素？制度の概要や適用事例を解説

土地の売買に取り組む際には、再開発予定など地域の発展性は気になるポイントですが、都市再生特別地区も知っておきたい知識に挙げられます。
普段あまり見聞きしない言葉として、都市再生特別地区とはどのような制度なのか、規制に関することなど、不安も感じられるかもしれません。
そこで今回は、都市再生特別地区の概要や規制にとらわれず定められること、適用された事例を解説します。

都市再生特別地区とは？制度の目的や該当する土地の調べ方を解説

都市部での土地の売買をおこなうとき、都市再生特別地区は、プラスの要素として捉えられる場合があります。
まずは、都市再生特別地区とは何かについて、目的などの概要から解説します。

都市再生特別地区とは？

都市再生特別地区とは、都市再生を目的に高度利用を推進する地区として、原則、都市再生緊急整備地域内に設けられるものです。
高度利用が指すものは、小規模な建物とは異なり、大規模な建物を建築して、高次元に土地活用することを意図しています。
また、都市再生特別地区とは、都市計画法に基づく地域地区のひとつであり、2002年に施行された都市再生特別措置法により創設されました。
ちなみに、地域地区とは、用途や利用の程度を定めて、都市計画区域内の土地を21種類にわけたものです。
都市再生の重要地となる都市再生特別地区に指定された土地は、個別のルールに沿った柔軟な都市計画をたてられます。
たとえば、大阪市内のあべのハルカスは、建築当時は国内で随一の高さを誇るビルでしたが、阿倍野町筋一丁目地区として大阪市により都市再生特別地区に指定されています。
このように、都市再生特別地区は個別審査を受けて決まるもので、建築基準法といった広く均一的な基準が適用されるものではないことも特徴です。
都市再生特別地区に指定された土地では、その都市再生特別地区についての都市計画として定められた、容積率や建ぺい率などの制限に適合するものとされています。

制度の目的と重要性

基本的には都市再生緊急整備地域のなかにあり、都市の再生に寄与する、高次元で規模の大きな建築を誘導したい区域が、都市再生特別地区となる対象です。
このような制度が設けられた目的は、少子化の影響から日本の人口構成や経済構造にも変化がみられるなかで、都市機構を再建させることにあります。
効果的に都市を再構築できる事業計画を対象にした仕組みを制度化することにより、工夫やアイデアのある民間事業者のプロジェクトの実現を目指すものです。
くわえて、都市機能をアップして国際競争力を向上することや、街の魅力を高める民間のプロジェクトを誘導することに、役立っています。
売買を検討している土地のある地域で、大きな変化が見られ、ランドマークといえる建物が建築されるケースなど、都市再生特別地区に関連している場合もあるかもしれません。
なお、都市再生特別地区に該当する土地かを調べるには、インターネットを使い「都市名＋都市再生特別地区」で検索すると、簡単に知ることが可能です。

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都市再生特別地区の土地！決められる項目と除外できる規制を解説

一般的な土地とは異なり、都市再生特別地区に該当する場合、高度利用のために規制にとらわれずに定められることがあります。
あわせて、都市再生特別地区の土地では、既存の規制を除外できる項目もあるため、把握しておくことが大切です。

規制にとらわれずに定められる項目

都市再生特別地区を定める方法は、都市計画の手続きをおこなって都道府県が決定する流れです。
その際、従来から定められている用途地域などの規制にとらわれることなく、都市再生特別地区内の土地が定められる項目が複数あります。
ひとつは、土地に建てる建築物の誘導すべき用途であり、これは用途規制の特例が求められる場合にのみ、定めることが可能です。
建ぺい率や容積率の最高限度、建築面積や容積率の最低限度も、既存の規制にとらわれずに決められる項目になります。
建物の容積率については、最高限度が400％以上のものが対象です。
ほかにも、壁面の位置に関する制限や、建物の高さに関する最高限度は、従来の規制を考慮せずに、定めることができます。

除外できる規制

都市再生特別地区内の土地は、従来の規制にとらわれずに定められる項目のほかにも、適用を除外できる規制も複数あります。
代表的なものは、用途地域と特別用途地域に基づく、土地の使い道の制限です。
用途地域に関しては、容積率についての制限も適用を除外できる項目のひとつとなっています。
斜線や日影の制限、高度地区の高さ制限も、適用を除外することが可能な項目に含まれます。
前提として、都市再生特別地区ごとの都市計画に示される内容をクリアしておく必要はありますが、自由度に優れた都市計画をたてることが可能です。
一律的な基準として設けられている建築基準法ではなく、それぞれが審査に基づいて制限が決められることも特徴となるからです。
決定する際には、都市開発事業者が提案制度に基づいて、提案することができる仕組みになっています。
それぞれの地域に応じた規制が定められているため、都市再生特別地区の土地について調べる際には、規制の内容にも着目すると良いでしょう。

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愛知県にも事例有り！都市再生特別地区の土地の事例をご紹介

個別に定めた規制に沿って柔軟な都市計画を決めることができる都市再生特別地区の土地ですが、具体的には、どのような街の再構築が図られているのでしょうか。
最後に、都市再生特別地区に指定された土地でおこなわれている事例をご紹介します。

事例①あべのハルカス

大阪市阿倍野区には、ランドマーク的な建物として2014年に建築されたあべのハルカスがありますが、都市再生特別地区の好事例に挙げられます。
あべのハルカスは、当時国内でもっとも高層なビルとして知られており、高さは300m、地上60階建てを誇る建物です。
周辺の土地にある建築物と比較しても突出した高層ビルとなっており、都市再生特別地区によって自由度の高い建築物として、街の発展に寄与していることもうかがえます。
具体的に都市再生特別地区として大阪市に指定されているのは、阿倍野町筋一丁目地区です。
阿倍野町筋一丁目地区の事例では、高さの最高限度を310m、容積率を1600％と個別審査で決められ、あべのハルカスはそれに従って建築されていることになります。

事例②名古屋駅周辺

北海道から九州まで全国の都市部に事例は点在していますが、名古屋市内であれば、名駅四丁目7番地区もそのひとつです。
名古屋駅周辺の土地を指定した事例で、位置は名古屋市中村区名駅4丁目となり、容積率の最高限度は1420％と定められています。
毎日ビルなどの建て替えに向けて提案され、共同建て替えで土地を活かし、駅前の広場や交流拠点としての機能を高めることに貢献しました。
同じく名古屋市中村区名駅4丁目の位置には、名駅四丁目27番地区の地区名で指定されている事例も挙げられます。
こちらも名古屋駅周辺の土地再生に寄与している事例ですが、容積率の最高限度は1350％で、学校用途も導入など、制限や用途が違う点です。
このように、ケースごとに規制や用途などの内容は変わりますが、事例からも都市再生特別地区に指定された土地や建築物が、都市の再生に大きく貢献していることがわかります。

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まとめ

都市再生特別地区に指定された土地は、個別のルールに沿った柔軟な都市計画ができ、その地域の発展にも貢献するランドマーク的な建物が建てられることも多いです。
従来の規制にとらわれず、特例が必要な場合には誘導すべき用途や、容積率の最高限度などが、定められます。
都市部での土地の売買をおこなう際には、都市再生特別地区に着目するのも良いでしょう。