【2024年】土地の買い付けとは？購入や契約の流れを解説

不動産を買いたいけど、取得までのステップが分からずに困っている方は多いかと思います。
高額な取引になるからこそ、細かい審査や書類提出が必要になるため、正しく流れを把握しておく必要があります。
本記事では、土地購入の流れを買い付け・契約・引き渡しの順に解説します。

土地購入の流れ「買い付け」について

土地を購入する場合、まずは買い付けから始めます。
そもそも買い付けとは、売主に対して購入する意思があると書面上で表明する段階です。
この時点でキャンセルしてもペナルティはありませんが、相手からの印象は悪くなるため、再び同じ売主から買うのはむずかしくなります。
「キャンセルできるから大丈夫」と軽い気持ちで進めず、入念に調べたうえで納得のいく土地を見つけてから、売主にコンタクトをとり始めしょう。
買い付けの流れは、現地の確認・買付証明書の提出・住宅ローンの事前調査です。
不動産会社に土地探しを手伝ってもらうと、販売図面と呼ばれる土地の情報が記載された書類が渡されます。
基本的な詳細は確認できますが、境界線の明確さ・日当たり・風通し・周辺エリアなどの良し悪しは販売図面だけでは、判断できません。
高額な取引を済ませた後に「思ってたのと違った」と悩まないように、必ず現地を訪れて自分の目で確かめましょう。
初めて土地を購入するのであれば、専門的な視点で良し悪しを判断するのが難しいため、不動産会社やハウスメーカーなどの専門家に同行してもらうのがおすすめです。
続いて、購入すると決めたら売主もしくは不動産会社に対して買付証明書を提出します。
正式なフォーマットは存在しないものの、買主情報・購入希望価格・取引日・詳細条件などを記載します。
買付証明書に法的な拘束力はないため、提出した後の交渉内容によってはキャンセルが可能です。
ひとつの土地に複数の買付証明書が提出された場合、基本的には先着順で交渉がおこなわれます。
ただし、売主には買い手を選ぶ権利があるため、1人目が値下げ交渉をして2人目が条件をすべて受け入れた場合は順位が入れ替わる可能性があります。
買主としては早く購入したい気持ちが先行しますが、条件の良い土地であれば売主の提示した条件を尊重する姿勢も大切です。
また、住宅ローンの契約を検討しているのであれば、購入の意思が認められた時点で、審査が必要です。
金融機関の審査基準は公開されていないものの、年収・職業・過去の返済歴などが考慮されます。
契約が先に進んでいたとしても、住宅ローン審査に落ちて借入ができなくなれば、振り出しに戻ってしまいます。
住宅ローン審査に不安がある場合、土地探しを始める前に住宅ローンの事前審査を受けるのがおすすめです。
事前審査では、基本的な情報をもとに借入の限度額の目安を提示してもらえるため、予算を立てやすくなるでしょう。

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土地購入の流れ「契約」について

買い付けが完了したら、契約手続きに進みます。
買付証明書の提出が完了して、本格的に契約をした後は基本的にキャンセルできません。
買主都合でキャンセルをする場合は、ペナルティの対象になりかねないため、慎重に進めましょう。
契約の流れは、手付金の支払い・重要事項説明・住宅ローンの申し込みです。
まず、契約時には手付金として土地の購入料金の約10%を支払うのが一般的です。
ここで支払う手付金は、土地の購入料金として認められるため、後から残りの割合を支払います。
不動産会社の仲介によって土地を購入した場合、契約時に仲介手数料の50%を同時に支払う必要があります。
手付金や仲介手数料の支払い方法は、原則現金です。
クレジットカード払いやスマートフォン決済には対応していない可能性が高いため、必ず現金を用意しておきましょう。
続いて、不動産会社から重要事項の説明がおこなわれます。
内容は、土地の利権問題・住宅ローンの審査に落ちたときの対処法・インフラの設備状況・工事費用・土地の境界線の確定・固定資産税の支払い・土地の購入料金の支払日などです。
法律や不動産の専門的な内容がメインになりますが、不動産会社は重要事項の説明を省略して契約を進められません。
分からない項目は都度質問したうえで、土地の状態・費用・契約解除などの取引には、相違がないか確認しましょう。
重要事項の説明が終わったら、住宅ローンの本審査と契約をします。
住宅ローンの本審査では、事前審査よりも細かい情報を見て金融機関が貸付額を決定します。
本人確認書類・収入を証明する書類のほか、土地を購入する予定が記載された不動産売買契約書や登記簿謄本などが必要です。
金融機関と住宅ローンを契約する場合、購入した土地を担保にするため、土地に関する情報も共有しなければなりません。

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土地購入の流れ「引き渡し」について

住宅ローンの本審査が無事に完了したら、引き渡しに進みます。
引き渡しとは、土地を売主から買主に所有権を移す作業で、必ず売主と買主の立ち会いが必要です。
引き渡しの流れは、必要書類の提出・購入金額の残金の支払い・土地の引き渡しです。
まず、所有権移転をするためには、住民票・身分証明書の提出が求められます。
当日は、不動産会社が提携している司法書士が同席をして、売主と買主の仲介をしながら所有権移転をおこないます。
司法書士の依頼費の支払いが必要で、相場の20万円〜40万円ほど別途で発生する点を把握しておきましょう。
ちなみに、所有権移転登記に必ず司法書士がいなければ成立しないような規定はありません。
ただし、司法書士が同席すれば移転登記がされた証明になります。
なお、住宅ローンを組む際には、正確に土地を担保にするため、金融機関側から司法書士の立ち会いで所有権登記をするように指示が入るケースが多いです。
所有権移転をする日には、司法書士への依頼費以外にも支払うべきものが多数あります。
不動産会社への仲介手数料は、契約時に50％払うのが一般的ですが、基本的に所有権移転で残金を一括払いします。
住宅ローンを組まずに土地を購入する場合、同日に購入金額から手付金を差し引いた残金を払いましょう。
このように、所有権移転登記をする日には、ただ立ち会うだけではなく支払いも多いです。
手付金や仲介手数料と同様に、支払い方法は現金となる場合も多くなります。
クレジットカード払いやスマートフォン決済は一般的ではないので、必要な予算をまとめて現金で用意しておきましょう。
所有権移転登記と各種支払いが完了したら、最後に購入した土地を引き渡してもらいます。
購入した土地に建物を建てる場合、土地探しと同時進行で注文住宅の計画を進めておきましょう。
注文住宅で新築を建てる場合、どのような構造・内装・デザインにするのか、入念な話し合いが必要です。
土地を購入してから注文住宅の計画を立て始める場合、工事を着手できるタイミングが遅れて、引っ越しできるまでに時間がかかってしまいます。
スムーズに新居での生活をスタートさせるためにも、土地探しと注文住宅の計画を一緒に進められる不動産会社やハウスメーカーを利用するのがおすすめです。

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まとめ

土地を購入する場合、買い付け・契約・引き渡しの3つの流れで交渉や手続きを進めていくのが一般的です。
途中の過程でミスがあると、契約までスムーズに進まず、土地が他の購入希望者に買われてしまう可能性があるため、注意が必要です。
それぞれ必要書類の提出・審査・契約などの重要な工程があると理解したうえで、事前に流れを把握して余裕を持って準備を進めましょう。