【2024年】自宅兼店舗を建てる土地の探し方とは？住宅ローンが使えるケースも解説

自宅兼店舗用の土地を探す際は、立地が重要です。
無計画に土地を探すと、開業までに多くの時間とお金を無駄にしてしまう可能性があります。
そこで今回は、自宅兼店舗用の土地の探し方として、コンセプトが重要となる点や立地の選び方、住宅ローンが使えるケースについて解説します。

自宅兼店舗用の土地の探し方①コンセプトが重要

店舗経営において、コンセプトはとても重要です。
コンセプトとは、提供する商品やサービスの価値、魅力、ブランド価値を明確にするためのものです。
自宅兼店舗用の物件や土地選びは、このコンセプトを具体的に実現するための重要なステップとなります。
明確なコンセプトに基づいて店舗の内装をデザインすると、商品やサービスの魅力を最大限に引き出すことができます。

スケルトン物件と居抜き物件の選び方

たとえば、スケルトン物件の場合、建物の構造だけが残っている状態です。
これにより、コンセプトに基づいて自由に内装をデザインすることができます。
ただし、壁や天井などの内装から空調や照明まですべてを施工する必要があるため、時間と費用がかかります。
一方、居抜き物件は前の借主が施した内装が残っている物件です。
この場合、内装工事費を抑えることができますが、既存の内装を活かしながらコンセプトに合ったデザインにする必要があります。
もし既存の内装がコンセプトと合わない場合、撤去や改修に時間と費用がかかることもあります。

土地の探し方のポイント

店舗ビジネスの成功は、良い立地選びにかかっていますが、安易に繁華街や駅近くに出すことはおすすめできません。
一等地の物件は見つけにくく、経済条件も高額になりがちです。
また、競合も多く、良い土地が見つかっても取得できるとは限りません。
どのような物件が適しているのか、事前に以下の5つをしっかりと考えましょう。

●ターゲット層：どのような方をターゲットにするのか
●集客エリア：ターゲット層の集客が狙えるエリア
●売り上げの計画：設定した売り上げの計画が達成できそうか
●価格設定：ターゲットに支持される価格帯
●コスト管理：コストが膨らみ過ぎていないか

まずは、自分の事業計画やコンセプトをもとに、物件探しの条件をしっかり固めることが第一歩です。

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自宅兼店舗用の土地の探し方②立地の選び方

店舗の立地は、集客に大きな影響を与えるため重要です。
たとえば、商店街や繁華街など人通りの多い場所は、集客が期待できますが、ターゲットとする顧客層が訪れなければ効果はありません。
さらに、集客が見込める立地は土地代が高くなる傾向があります。
そのため、土地の購入費用がかかり、利益率が下がるリスクも考慮する必要があります。
土地探しの段階で、客単価や販売価格を十分に検討し、物件取得費を予算に組み込んでおくことが大切です。

商圏調査のポイント

商圏とは、お客様が店舗を意識して訪れる範囲のことです。
商圏内に見込み客が少ない場合、出店後の集客に苦労するリスクがあります。
そのため、良い立地かどうかを判断する際には、商圏調査をおこないましょう。
土地の商圏を調べる際には、距離ではなく、お客様が来店するのにかかる時間を基準にすることが重要です。
お店の規模やコンセプト、提供する商品やサービスによって多少異なりますが、一般的には「10分で来れる範囲」を目安に考えると良いでしょう。

●駅前や商店街の店舗：徒歩や自転車で10分以内の範囲を商圏とする
●駐車場のあるロードサイド型店舗：車で10分以内の範囲を商圏とする

このように、来店にかかる時間を基準に商圏を設定すると、より正確に見込み客の数を把握し、効果的な集客戦略を立てることができます。

対象エリアの人口をチェックする

商圏を設定したら、次にそのエリアの人口を調べましょう。
人口調査には、住民基本台帳を使用します。
住民基本台帳は各市区町村のホームページで誰でも入手可能です。
住民基本台帳を使うと、町丁目ごとの居住人数を知ることができます。
商圏内にどれだけの方が住んでいるのかを把握すると、立地選びの参考になります。

商圏の質を決める「動線」と「分断要素」

設定した商圏が本当に集客できる範囲かどうかを確認するためには「動線」と「分断要素」が重要です。
動線とは、地域住民や勤務者などの見込み客の流れを指します。
見込み客が集まり、移動する動線上に物件がある場合、その物件は動線が強いです。
出店予定の店舗の営業時間内に、物件がどのような動線上にあるのかを確認しましょう。
とくに居酒屋などの場合、オフィス街から駅までの帰宅途中の動線上にあることが、集客に大きく影響します。
また、商圏内に分断要素が存在すると、集客に大きな影響を与えます。
具体的な分断要素は、通行量の多い産業道路、電車の線路、河川、広い敷地の学校や公園、急な坂道などです。
これらの分断要素が人の移動を妨げる場合、その先のエリアが商圏として期待できなくなる可能性があります。
商圏の設定の際には、こうした分断要素をしっかりと確認しましょう。

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自宅兼店舗用の土地の探し方③住宅ローンが使えるケース

住宅ローンの利用条件は、金融機関によって異なります。
自宅兼店舗を建てる際に住宅ローンを利用できる金融機関もありますが、注意が必要です。

①住宅ローンを利用できるパターンと条件

金融機関によって異なりますが、以下のようなパターンがあります。

●居住部分のみ住宅ローンを利用できる場合
●居住部分・店舗部分の両方に住宅ローンを利用できる場合

店舗部分に住宅ローンを利用できない場合、居住部分のみを住宅ローンで借り、自己資金を用意するか、他のローンを併用することを検討しましょう。
一部の金融機関や金融商品では、以下の条件を満たすと店舗部分にも住宅ローンを利用できる場合があります。

●居住部分の床面積が全体の1/2以上であること
●自身の店舗・事業で使用するものであること（テナント不可）

金利の低い住宅ローンを利用できることは、資金面で大きなメリットです。

②民間銀行とフラット35の違い

フラット35は、独立行政法人 住宅金融支援機構が提供するローンです。
民間銀行などを通じて利用できますが、民間銀行独自のローンとは異なります。
フラット35は、借入期間中の金利が変わらない全期間固定金利が特徴です。
自宅兼店舗でフラット35を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。

●居住部分の床面積が店舗部分の床面積以上である
●居住部分と店舗部分が壁や建具などで区画されており、原則として相互に行き来が可能である

フラット35は、固定金利型で金利が変わらないため、計画的に返済できる点がメリットです。
また、保証会社を通さずに利用できるため、保証料が発生しません。
保証人が不要で、借り入れ時の負担が少ない点も魅力的です。
さらに、団体信用生命保険に加入せずに借りることもできます。
このようにフラット35は、個人事業主や健康に不安のある方でも利用しやすい商品です。
ただし、変動金利型ローンよりも金利が高めに設定されていることが多いため、利息が割高になる点には注意が必要です。
一方、民間銀行の住宅ローンには、保証料が発生する場合があります。
借り入れ金額の2％程度の保証料が請求されることや、審査によって連帯保証人を必要とするケース、団体信用生命保険への加入が条件となるケースもあります。

③住宅ローンの利用が難しいとき

住宅ローンで希望金額が借りられない場合、居住部分だけを住宅ローンで借り、店舗部分を事業用ローンにするか、自己資金で支払うことを検討しましょう。
土地の購入価格だけでなく、建物のリフォーム資金も住宅ローンに含める場合、リフォームの内容や資材、設備を見直して借り入れ額を抑える方法もあります。

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まとめ

自宅兼店舗用の土地を探す際は、コンセプトと立地が重要です。
立地選びの際は、10分以内の範囲を商圏として、人口や動線を調査しましょう。
自宅兼店舗を建てる際は、居住部分の床面積が全体の1/2以上であれば住宅ローンを利用できる可能性があります。