【2024年】土地を購入するときに気を付けたい日影規制とは？注意点をご紹介

購入する土地に理想の住宅を建てたいときは、さまざまな規制に気を付ける必要があります。
土地によっては日影規制が設けられており、場合によっては建物の建築などに支障が出る可能性があるため注意が必要です。
今回は、土地を購入するときに気を付けたい日影規制、注意点や北側斜線制限とは何かについてご紹介します。

土地を購入するときに気を付けたい日影規制とは

日影規制とは、周囲の建物に一切日が当たらない状態にならないよう建物の高さを制限する規制です。
一般的に日当たりの良さは生活の心地良さに直結すると考えられており、ほとんど日の当たらない土地は過ごしにくいとされています。
日当たりの良さは土地や建物の価格に影響するほど大きな条件であるため、1つの土地に建物を建てたことにより周囲の土地に日が当たらない状態にならないよう規制されているのです。
とくに1年のなかでも影が長くなる冬至の日を基準に、1日のうち影がかかっても良い時間の長さが決められています。
本州以南では冬至の日の午前8時から午後4時まで、北海道では午前9時から午後3時までの間に連続で影ができてはいけない時間があるのです。

日影規制の読み方

日影規制には「ひかげきせい」「にちえいきせい」の2種類の読み方があります。
どちらも不動産売買の現場で使われる可能性があるため、どちらで読んでも間違いではありません。
口頭で説明されたときに何のことかわからなくならないよう、どちらも覚えておくと良いでしょう。

日影規制の種別

日影規制は一律の基準があるわけではなく、土地によってさまざまな種別が設けられています。
規制の内容は用途地域と建物の高さによって異なり、低い建物を建てるための第一種低層住宅専用地域や第二種低層住居専用地域については軒の高さが7m以上、または3階建て以上の建物が規制対象です。
それ以外の用途地域では建物の高さが10mを超えると規制の対象になります。
規制は敷地境界線から5～10mの距離と10m以降の距離にそれぞれ設けられているのが特徴です。
5～10mまでの距離で5時間、10m以降の距離で3時間までしか影を作ってはならず、影の観測地点が地面から4mの高さにある場合は「5h-3h/4m」と記載するのです。
地域によってはさらに細かく建物の種別が分けられていますが、それぞれどのような種別に分類されるかは対象地域によって異なります。

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土地を購入するときに知っておきたい日影規制の注意点

日影規制がある土地を購入するのであれば、さまざまな注意点に気を付ける必要があります。
日影規制は、影の観測地点が地面そのものではなく、地面から一定の高さの地点であることに注意が必要です。
高さは4mの場合もありますが、6mなど別の高さに設定されていることもあり、エリアによって異なる注意点があります。
なお、4mの高さとは住宅の2階にある窓の中央程度の高さですので、比較的高い位置が基準になっているのが特徴です。

3階建て以上の建物は規制されやすい

建物の高さが3階建て以上になると、日影規制が適用されやすくなります。
実際に建物が建っている土地は規制の対象外でも、10m以上の高さがあり規制対象の地域に影ができるようであれば規制を受ける可能性が高いです。
なお、購入する土地が複数の用途地域にまたがっており、複数の日影規制がある場合はもっとも厳しい規制が適用されます。
さらに、1つの土地に2つ以上の建物が建っている場合は1つの建築物として、どちらかが日影規制の対象であれば両方の建物が規制されるのが注意点です。

周囲の土地に設けられている日影規制に注意

自分が購入する土地には大した規制がなくても、周囲の土地が規制されているときは注意が必要です。
日影規制は地面ではなく地面から数mの高さを基準にしているため、場合によっては地面近くの地点が1日中日陰になる可能性があります。
平屋の住宅を建てると、高さによっては日中屋内にほとんど日光が入ってこないこともあるでしょう。
さらに、地面付近でガーデニングなどを考えている場合は、日照不足で植物が育たない可能性があるのです。
周囲が規制の基準をクリアしていたとしても、時間帯や基準の設定によっては十分な日光を得られない可能性があります。

個人で日影規制を把握するのは難しい

日影規制は土地の用途地域によって課されるものが異なるうえ、地域ごとに建物の種別が異なります。
複数の日影規制が重なっている土地もあり、周囲の建物の規制についてもチェックするのが望ましく個人で把握するのは難しいです。
そのため、購入を希望している土地の日影規制を把握し適切な建物を建てるためには不動産会社や施工会社の協力が欠かせません。
土地を購入する前に、しっかり把握できるまで担当者に質問するのが望ましいです。

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土地の購入前に知っておきたい北側斜線制限とは

周囲への日照に関する土地の規制は、日影規制だけとは限りません。
購入する土地によっては北側斜線制限と呼ばれる規制が課されている可能性があり、建物の建築が制限される可能性があります。
ほかにも日照に関する規制はいくつか存在しており、周囲の土地や道路などの日当たりを確保するよう求められているのです。

北側斜線制限とは

北側斜線制限とは、用途地域によって設けられる北側のエリアの日当たりを確保するための制限です。
太陽は東から南の空を通って西に沈むため、南側に高い建物があると北側には光が当たらなくなってしまいます。
そのため、南側にある土地に建設上の制限が設けられる場合があり、あまり高い建物が建てられない可能性があるのです。
基本的には第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域、中高層住居専用地域で設けられています。
購入する土地の北側の境界線上から一定の高さの位置を起点に、さらに一定の勾配を付けて描かれた斜線上に建物がぶつかってはいけないとする規制です。
この斜線を北側斜線と呼ぶため、これを基準とする規制が北側斜線制限と呼ばれています。
北側斜線制限における北とは、真北と呼ばれる方向のことを指しているため注意が必要です。
真北は方位磁石上の北とはずれているため、参照している地図によっては北の方向が異なる場合があります。

日照に関する規制の緩和

日影規制や北側斜線制限は、購入する土地の状況に応じて緩和される可能性があります。
こうした規制はあくまでも、購入する土地の周囲で生活している方の快適性を担保するための規制です。
そのため、影ができる位置にあるのが宅地などでなく道路や河川などの水面である場合は規制が緩和される可能性があります。
また、影ができる隣地との間に1m以上の高低差があり、隣地のほうが高い位置にあるのであれば規制は緩和されるでしょう。
加えて、とくに周囲の日照を気にしなくても良い状態であれば特例として規制が緩和される場合もあります。
こうした緩和措置が適用されるかどうかは、個人で判断するのが難しい情報のひとつです。
用途地域によってはさらに厳しい規制が課されることもあれば、制限が緩和されることもあるため一概には判断できません。
その土地に建てられる建物にどの程度の規制が課されそうなのか、専門家に相談しながら購入する土地を決める必要があります。
周囲に高さの低い住宅が多い場合は日影規制や北側斜線規制の対象になりやすいでしょう。

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まとめ

土地を購入する場合、特定の用途地域に指定されていると日影規制の対象になる可能性があります。
規制の内容は用途地域だけではなく、地域ごとに細かく定められている場合があるため一概には言えません。
また、北側斜線制限により土地の北にある建物への配慮を求められる可能性もあり、ほかにもいくつかの規制が存在します。