【2024年】フラット50で毎月の住宅ローン返済が抑えられる？他との違いを解説

全期間固定金利型の住宅ローンではフラット35が人気ですが、さらに返済期間を長く設定したいとき、フラット50が利用できる場合があります。
しかし、利用するには対象となる住宅の条件や、フラット35と比べて自分に適したローンはどちらかなど、気になる疑問も出てくるでしょう。
そこで今回は、フラット50の概要やメリット・デメリット、フラット35との違いを解説します。

最長50年の借り入れが可能な住宅ローン！フラット50とは？

大きな買い物となる住宅購入をする際には、住宅ローンについても、特徴を押さえた選び方が重要になってきます。
ここでは、長期の返済を可能とするフラット50という選択肢が生まれた背景として、住宅金融支援機構が高品質な住まいづくりを促す目的で、より長い視点での資金計画をサポートする流れがあることも理解しておくとよいでしょう。
また、このような制度は、将来的なライフプランの変化に合わせて、長期間安定した住まいを持つことを望む利用者のニーズを踏まえている点も見逃せません。
まずは、フラット50とはどのような商品なのか、概要や特徴、利用が向いているケースについて解説します。

フラット50とは？

住宅ローンのひとつであるフラット50とは、住宅金融支援機構が民間の銀行と提携し、全期間固定金利型の商品として提供しているものです。
一般的な住宅ローンと比べて返済期間が長く、最長50年にできることが大きな特徴です。
こうした超長期の返済期間は、収入の増減が将来にわたって見通しづらい若年層や、余裕を持った返済プランを望む世帯にとって、よりゆとりのある選択肢となります。
また、長期的な住宅保有を想定しているため、ライフステージの変化、たとえば子どもの独立後に返済負担を軽く感じるなど、将来にわたる資金計画を考えやすい点が注目されます。
フラット50では、利用できる対象の住宅を長期優良住宅と定めています。
長期優良住宅とは、長期優良住宅の普及の促進に関する法律に沿って、一定の基準をクリアしている家です。
認定を受けている住宅は、省エネルギー性や耐震性など、複数の基準を満たす優良な住まいと捉えられます。
家を長く使用することによって廃棄物や費用を抑え、環境やコストの負担を軽くすることを目指し、長期優良住宅を普及する法律が施行されました。
優れた性能をもつ長期優良住宅は、一般的な住まいよりも建築費用が高めになる場合があります。
ただし、高性能な住宅は長期的な維持費用や光熱費削減効果が期待でき、長期的視点で見ると経済的メリットにつながる可能性もあります。
フラット50は、こうした長期優良住宅の建築や購入を後押しすることを目的として設けられた住宅ローンです。

利用が向いているケース

最も大きな特徴は、返済期間が長く設定できる点です。
このため、高額な借り入れでも月々の返済負担を抑えやすく、さらに金利が全期間固定であるため、金利上昇のリスクを避けられます。
とくに、子育て期間や収入が安定する前の若年層が、将来の昇給や家族構成の変化を見据えて、無理のない返済計画を立てる上で有効な選択となるでしょう。
また、高齢になってからも返済が続く可能性がある点については、将来的に収入減少が想定される場合でも、無理のない支払いができるよう、早い段階から計画を練ることが重要です。

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住宅ローン比較！フラット35とフラット50の違い

住宅金融支援機構が民間の銀行と提携して提供する住宅ローンには、フラット50以外にフラット35もあります。
それぞれの商品特性を理解し、自分に合った住宅ローンを選ぶために、主な違いを確認しましょう。
この比較によって、より身近な住宅ローンとして馴染みのあるフラット35と、より長い視点で安定した返済を可能にするフラット50との相対的なメリットやデメリットを把握しやすくなります。

申し込み時年齢・借り入れ期間

融資を受ける際、申し込む方の年齢は条件のひとつです。
フラット50では、通常、住宅ローンを申し込む時点で満44歳未満とされ、借り入れ期間は36年以上50年以内です。
完済時年齢は満80未満となる必要があり、希望する50年返済を利用できるとは限りません。
50年返済を設定したい場合は、申し込み時点で30歳未満であることが求められます。
また、親子リレー返済では、申し込み者が満44歳以上でも利用が可能です。
一方、フラット35は申し込み時点での年齢が満70歳未満で、返済期間は15年以上（連帯債務者が60歳以上となるケースでは10年）となり、最長35年返済となります。
年齢要件は人生設計にも影響を与えるため、早期に住宅取得を考えている方や、定年退職後を見据えて無理のない返済をしたい方など、各自のライフステージや資金状況に応じて検討する必要があります。

対象住宅

フラット35では、住宅金融支援機構が定める技術基準に合致した住まいが利用対象です。
フラット50は、同じく技術基準を満たし、かつ長期優良住宅であることが条件であり、ここに両者の大きな違いがあります。
長期優良住宅として認定された物件のみがフラット50を利用できます。
これによって、フラット50は高品質な住宅環境を維持し、将来的に資産価値が落ちにくい住まいを選ぶ際の後押しにもなります。

融資額（借り入れ額）

借り入れ可能額は、両者とも100円以上8,000万円以下です。
ただし、フラット35は建設費もしくは購入価額と同額まで借り入れが可能ですが、フラット50は購入価額の9割までが上限となります。
自己資金が少ない場合には、フラット35のほうが検討しやすいこともありますが、逆にフラット50は、ある程度資金を用意し、長期優良住宅をしっかり取得しようとする方に向いた特徴を持っています。

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魅力ある住宅ローン！フラット50のメリット・デメリット

フラット50には、ほかの住宅ローンにはない特性があります。
メリットとデメリットを確認することで、失敗のない選択につなげられます。
ここで注意したいのは、単純に「返済期間が長いから楽」というわけではなく、総返済額の増加や金利差など、多面的に検討する必要がある点です。

代表的なメリット

最も大きなメリットは、返済期間が長いため毎月の返済額を抑えやすいことです。
長期優良住宅は、建築費が高めになる傾向がありますが、返済期間が長いと毎月の支払い負担を軽減しやすくなります。
さらに、フラット35やフラット20と併用することで、借り入れの割合を調整し、より柔軟な資金計画を立てることが可能です。
たとえば、建築費用が高めの物件でも、将来の収入増加や家族構成の変化に合わせて返済にゆとりを持たせたり、組み合わせ方次第で頭金を多めに用意して総利息負担を抑えるなど、工夫の幅が広がります。

気を付けたいデメリット

一方、フラット50はフラット35より金利が高めに設定される傾向があります。
目安として、フラット35より0.3％から0.8％程度高い金利となるケースもあります。
また、返済期間が長期になるほど総返済額は増えます。
このため、トータルで見た際には、短期返済よりも大幅に支払いが膨らむ可能性があることを忘れてはいけません。
金利差や総返済額を考慮し、必要以上に返済期間を延ばさないよう、購入計画時には返済シミュレーションを丁寧におこなうことが求められます。
場合によっては、長期優良住宅を取得しても、フラット35を選択することで総返済額を抑えられる可能性もあるため、自分に合った商品を検討する必要があります。

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まとめ

フラット50は、住宅金融支援機構が民間の銀行と提携し、最長で50年の返済期間を可能とした住宅ローンです。
フラット35とは申し込み時年齢や返済期間、対象住宅の条件に違いがあり、長期優良住宅に特化している点が特徴的です。
毎月の返済負担を抑えやすく、他の商品と併用すれば融資条件を調整できるなど、利用の幅はありますが、金利や総返済額とのバランスにも注意しなければなりません。
自分が求める返済スタイルや将来設計を踏まえ、適した住宅ローンを検討することが大切です。