【2025年】土地の売買契約はどのような流れで締結するの？必要書類も解説

土地の購入や売却を考えているとき、売主や買主と売買契約を締結しなくてはなりません。
しかし、土地の売買契約を締結する機会は少なく、手続きの流れが想像しにくいのではないでしょうか。
今回は、土地の購入と売却における売買契約の流れや、手続きのなかで求められる必要書類も解説します。

土地の購入における売買契約の流れ

土地の購入における売買契約の流れは以下のとおりです。

購入準備～買付証明書の提出

土地を購入するには、まず希望の物件を探さなくてはなりません。
物件探しを始めるまでに希望のエリアで相場価格を調べておくと、おおまかな予算を把握でき、以後の流れがスムーズになります。
不動産会社への相談や現地見学などを経て購入したい土地が決まったら、売主に対して買付証明書を提出します。
買付証明書とは、買主側から購入の意思を示す書類であり、金銭のやりとりはまだ発生しません。
ただし、書面には買主の希望価格などを記載し、売主は提示された条件をもとに交渉相手を決めます。
値下げを前提とした購入価格を記載すると、交渉の優先順位を下げられるリスクがあるため注意しましょう。
なお、土地の購入に住宅ローンを使う予定なら、買付証明書を提出する前後で事前審査を受けておくことが大事です。

売買契約の締結

買付証明書の提出が終わったら、次は売主との交渉です。
土地価格や手付金の条件、引き渡しの日程など、売買に関わる交渉を重ねて合意にいたれば、売買契約を締結します。
このとき、買主に対してまずは重要事項説明がおこなわれます。
売買にあたって行き違いや見落としがないよう、宅地建物取引士から重要な条件が伝えられるため、しっかり聞いておきましょう。
疑問点や不明点があれば、重要事項説明の段階ですべて確認しておくことが大事です。
契約内容や条件に問題がなければ、売買契約を締結します。
契約締結にあたっては、土地価格の約10％を目安に、手付金を現金で支払うのが基本です。
くわえて、不動産会社の仲介を利用しているなら、仲介手数料の一部が契約締結の段階で請求されることがあります。

融資の契約や引き渡し

土地の売買契約を締結したら、住宅ローンの本審査を受けます。
審査の通過後には、金融機関との間で融資の契約を締結しなくてはなりません。
金融機関によっては、融資の実行日から逆算した契約期日を設けられることがあります。
スケジュールにあまり余裕がないときは、いつまでに契約を終えれば良いか、金融機関まで確認しておくと安心です。
融資の契約が終わったら決済の手続きとなり、借り入れ金で残金を支払ったり、売主から土地の引き渡しを受けたりします。
依頼した司法書士が所有権移転登記まで終えれば、土地を購入する流れは完了です。

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土地の売却における売買契約の流れ

土地の売却における売買契約の流れは以下のとおりです。

売却準備～土地の査定

土地を売却したいとき、まずは売主側で価格の相場を確認するのがおすすめです。
ポータルサイトなどを参照し、自分の土地があるエリアの相場価格を把握すると、売却にあたっての目安ができ、以後の流れがスムーズになります。
価格の相場を把握したら、次は不動産会社に土地の査定を依頼します。
査定には簡易査定と訪問査定の2種類があり、売却を本格的に検討している段階では後者がおすすめです。
訪問査定では現地調査がおこなわれるため、結果の精度が高めです。
なお、結果を提示されたら、理由や根拠をあわせて確認しましょう。
納得できるだけの理由や根拠があれば、信頼性の高い価格だと判断できます。

媒介契約の締結

査定の結果を受け、土地を売却する決心がついたら、次は不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に売買の仲介を依頼するときに結ぶ契約です。
媒介契約の締結後、不動産会社のほうで買主の募集を始めるのが、仲介を利用した売却の基本的な流れです。
なお、媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれで特徴が異なります。
契約締結の前に各媒介契約の内容をよく確認し、自分に合っているものを選びましょう。

売却活動

媒介契約を締結したあとの売却活動は、不動産会社に任せられます。
仲介を引き受けた不動産会社は、広告を出したり、不動産に関する情報ネットワーク「レインズ」に物件を登録したりします。
買主の現地見学に関しても、不動産会社のほうで対応可能です。
売主が自分で買主を案内する必要はありませんが、物件側の準備はしっかり済ませておきましょう。
草刈りやゴミの片付けなどが済んでいないと、印象の悪さから売れにくくなってしまいます。

売買契約の締結

現地見学などを経て購入を希望する買主が現れたら、相手から買付証明書が送られてきます。
売主としては、買主から提示された条件をよく確認し、不動産会社をとおして条件交渉を進めるのが基本です。
条件面で双方が合意できたら、売買契約を締結する段階へと進みます。
契約締結の流れは、不動産会社が買主に対して重要事項説明をおこなうところから始まります。
重要事項説明で買主がすべての内容を了承したら、次は売買契約の締結です。
契約内容が売主・買主にそれぞれ伝えられ、双方が了承して署名捺印すれば、契約締結となります。
あわせて、手付金の支払いなどがおこなわれ、売主は規定の金額を買主から受け取ります。
以後は決済と引き渡しになり、残金の受け取りや土地の所有権移転登記などが済めば、売却の流れは完了です。

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土地の売買契約における必要書類

土地の売買契約を締結する流れで求められる必要書類は、以下のとおりです。

売主と買主の双方における必要書類

売主と買主の双方における必要書類は、運転免許証やパスポートなどの身分証明書です。
身分証明書が必要な手続きには、媒介契約や売買契約の締結、土地の引き渡しなどがあります。
必要書類として身分証明書が求められるのは、土地の売買にあたって本人確認が欠かせないからです。
高額な資産やお金が動く取引において、なりすましがあっては問題です。
あわせて、土地の売買ではマネーロンダリングなどの不正行為に注意しなくてはなりません。
トラブル防止には本人確認が有効であり、売主と買主のどちらも身分証明書は確認されます。

売主の必要書類

土地の売買契約にあたっては、売主だけに求められる必要書類がいくつかあります。
まずは、売却する土地の面積や境界を正確に確認するための確定測量図や境界確認書です。
購入時期が古いなどの理由でどちらの書類もないときは、売買契約の締結後に売主側で専門家に依頼し、新しく作成する必要があります。
次に、引き渡し後の所有権移転登記で用いるため、売主は登記済権利証（または登記識別情報）を用意しなくてはなりません。
登記済権利証（または登記識別情報）は登記上の名義人に向けて1回だけ作成される書類で、再発行は不可能です。
紛失している場合には、売主の本人確認を司法書士に依頼しなくてはなりません。
このほかの必要書類には、固定資産税の納税通知書が挙げられます。
土地を売買する年の固定資産税は、引き渡し日の前日までは売主、残りの期間は買主が負担するものです。
固定資産税の納税通知書がないと、売主と買主で税額をうまく分けられないため注意しましょう。

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まとめ

土地を購入するときの流れは、物件探しと買付証明書の提出から始まり、次に条件交渉を経て重要事項説明や売買契約の締結へと進みます。
土地を売却するときは、相場価格を調べてから査定を受け、不動産会社と媒介契約を締結して買主を募集し、以後の条件交渉などへと進むのが基本的な流れです。
必要書類に関して、売主と買主の双方に求められるのが身分証明書、売主だけが用意するのが確定測量図や境界確認書などです。