セットバックをしない方法はある？回避条件と違反時の罰則を解説

セットバックとは？

セットバックとは、家の敷地を少し後退させて、道路の幅を広げることです。

建築基準法では、建物を建てる敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接している」必要があります（接道義務）。

しかし、古くからある住宅街などでは、道幅が4m未満のケースも少なくありません。

このような、幅員4m未満で「道路」とみなされている道を、建築基準法第42条第2項にちなんで「二項道路」と呼びます。

参照
e-Gov 法令検索「建築基準法 第四十二条」
e-Gov 法令検索「建築基準法 第四十三条」

この二項道路に面した土地に家を建てる際に、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させるのが「セットバック」です。

なぜセットバックが必要？

①安全のため：消防車や救急車といった緊急車両がスムーズに通れるようにするため。

②住環境のため：日当たりや風通しを良くし、快適な住環境を確保するため。

セットバック部分の所有権はどうなる？

土地の所有権はあなたのままです。
しかし、その部分は「道路」として扱われるため、建物の建築はもちろん、塀や門、駐車場を作ることもできません。

また、撤去を命じられても従わない場合は、行政代執行によって撤去され、その費用を請求されるリスクもあります。

このルールは、自分たちだけでなく地域全体の安全を守るための大切な決まりなのです。

セットバックした箇所は敷地面積に算入できない

セットバックした部分は「敷地面積」に算入できません。

例えば、100㎡の土地で10㎡のセットバックが必要な場合、建築基準法上の敷地面積は90㎡として扱われます。

その結果、建ぺい率や容積率も90㎡を基準に計算されるため、建てられる家が想定より狭くなってしまいます。

自治体に税金の手続きをしないと損をする

セットバック部分は公共の道路として使われるため、自治体に申請すれば固定資産税・都市計画税が非課税になるケースが多いです。

しかし、この手続きは自動では行われず、「地積測量図」などの資料を添えて自己申告する必要があります。

必要な手続きを忘れると、利用できない土地の税金をずっと払い続けることになってしまいます。

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セットバックが発生しない・
対象外となるケース

具体的には、次の3つのケースが代表的です。

① 建て替え・新築をしない

セットバックの義務は、新築や建て替えで建築確認を受ける際に生じます。
そのため、現在の建物をそのまま使い続ける間は、後退する必要がありません。

② 確認申請が不要な範囲の改修

内装や設備の交換など、建築確認申請の対象にならない工事であれば、セットバックの対象外になります。

しかし、工事の内容によっては確認申請が必要になるため、次の2点に注意しましょう。

増築：10㎡を超える場合は申請が必要。10㎡以内で申請が不要な場合も、建築基準法への適合は求められる。

大規模修繕や模様替え：主要構造部の過半に及ぶ工事は申請が必要。2025年4月の4号特例の縮小により、それまで申請が不要だった木造2階建てなどの住宅も、対象に含まれるようになった。

参照：国土交通省「4号特例が変わります」

どこまでが申請不要の範囲かは判断が難しいため、着工前に建築士や建築指導課へ確認しておきましょう。

③ 前面道路が二項道路ではない

幅員4m未満の道は、すべてが二項道路というわけではありません。

里道や位置指定を受けていない私道など、建築基準法上の道路に当たらない道であれば、セットバックの対象外になります。

ただし、接道義務を満たせず、再建築不可となった場合、建て替えができないだけでなく、担保評価が下がるため、売却や融資の面でも影響が出る可能性があります。

後退距離が変わる2つの例外

基準が緩和される「特例」

セットバックの後退距離は、通常、道路の中心線から2mの位置までと定められています。

しかし、土地の状況からやむを得ない場合、特定行政庁が建築審査会の同意を得たうえで、その道路に限って後退距離を緩める特例があります。

緩和の範囲は、道路の中心線から1.35m以上2m未満の位置までです。

この特例が適用されると、後退する敷地面積を減らせますが、稀な事例なので、該当するかどうかは建築指導課へ確認してください。

参照：国土交通省 「国土技術政策総合研究所の資料」

基準が厳しくなる「一方後退」

道路の向かい側が崖や河川、線路敷地などで、道路を広げられない場合があります。このようなときに適用されるのが、「一方後退」です。

一方後退：向かい側の崖や河川などの境界線から4mの位置を道路の境界とみなし、自分の敷地の側だけで道幅を確保する仕組み。

通常は道路の両側が半分ずつ下がるのに対し、一方後退は自分の側だけで4mを確保するため、下がる距離がより大きくなります。

※一方後退に当たるかどうかは、土地の状況に応じて行政が判断します。

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セットバックをしなかった際の罰則

セットバックが必要な土地では、後退を前提としない計画は建築確認が下りず、着工できません。

仮にセットバックを無視して建物を建てると「違法建築物」とみなされ、建築基準法に基づき行政から厳しい措置が取られます。

措置は段階的に行われることが多く、まずは是正を促す「行政指導」から入るのが一般的です。しかし、それに従わない場合、より強制力のある命令や罰則へと移行します。

是正命令

行政指導を無視すると、特定行政庁は建築基準法第9条に基づき、工事の停止や建物の使用禁止、違反部分の除却（取り壊し）などを命じる「是正命令」を出します。これは法的な強制力を持ちます。

参照：e-Gov 法令検索「建築基準法 第九条」

刑事罰

是正命令にさえ従わなかった場合、最終的な措置として、「3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金」という刑事罰が科される可能性があります。

「バレなければ大丈夫」と考えるのは禁物です。違反が確認されれば、是正命令や刑事罰の対象となるおそれがあります。

参照：e-Gov 法令検索「建築基準法 第九十八条」

セットバックをしないデメリット

行政処分や罰則だけでなく、資産価値や資金計画に直接影響する、現実的なデメリットがあります。

① 建て替えや増改築、売却に影響が出る

リフォームや増改築を行う際には、工事の内容によっては建築確認申請が必要です。

しかし、元の建物が違法状態だと、この申請が許可されず、増改築ができなくなってしまいます。

さらに、売却した場合、買主が建て替え時のセットバック費用を負担するため、価格や買い手に影響が出ることもあります。

②住宅ローンが組めない

金融機関は、法令に適合した住宅を融資の前提とするのが一般的です。

そのため、セットバック違反の物件は「違法建築物」となり、住宅ローンの審査を通過できない可能性があります。

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STEP 1：自治体への事前相談

土地の購入前や購入後すぐの段階で、役所の「建築指導課」や「道路管理課」などの担当窓口に相談しましょう。

その土地がセットバックの対象か、どれくらい後退が必要かを公的な資料で正確に確認できます。

稲沢市の場合は、まちづくり部の建築課（建築指導グループ）が相談先の一つです。相談の際は、次の3点を確認しておきましょう。

STEP 2：費用と補助金の確認

セットバック部分の測量や分筆、舗装にかかる費用は、原則として土地の所有者が負担します。

ただし、自治体によっては補助金や助成金制度、寄付採納（買い取り）制度がある場合も。費用がどれくらいかかり、補助が使えるかを事前に調べておきましょう。

稲沢市には「狭あい道路解消事業」があり、後退用地を無償で寄付する場合の費用の負担は、次のとおりです。

対象の土地：狭あい道路（幅員4m未満の道路）に接した土地。開発行為などは対象外となる場合がある

申請できる人：建築主、土地の所有者、土地を使用する権利を持つ人

実施条件：市の予算の範囲内で実施。舗装整備は着工までに時間がかかる場合がある

申請窓口：用地管理課の用地グループ。寄付を検討する場合は事前に相談

なお、この制度は令和7年4月に施行された要綱に基づくものです。

参照：稲沢市「狭あい道路解消事業」

STEP 3：必要な事後手続きを行う

工事が終わったら、法務局での分筆登記や、役所への固定資産税の非課税申請などを忘れずに行いましょう。

特に税金の申請は、将来の負担を減らすために必須です。

なお、分筆登記や舗装が必要かどうかは、自治体や手法によって異なるため、自治体への相談時にあわせて確認しておくと安心です。

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