【2025年】準防火地域とは？地域内の土地に建てる建造物の扱いや火災保険も解説

土地の売買を検討する場合は、売買する土地がどのような規制を受けているかについて前もって知っておく必要があります。
準防火地域に指定されている土地にも建造物の規制などがあるため、注意が必要です。
今回は、準防火地域とはなにか、地域内の建造物の扱い、火災保険について解説します。

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準防火地域の土地とはなにか？

土地の売買をする場合は、対象となる土地が準防火地域に指定されていないか確認しておく必要があります。
そもそも準防火地域とはなにか、ここでは概要と指定される地域、防火地域との違いに分けて解説します。

準防火地域の概要

準防火地域とは、都市計画法で市街地における火災の危険を防除するために定められているエリアのことを指します。
都市の適正な発展のために必要な規制や整備をおこなうことが都市計画法の目的です。
都市計画法の重要な役目の一つは、都市を火災から守ることです。
火災の被害が起きやすい地域や予防が必要とされる地域が、防火地域または準防火地域として定められています。

準防火地域に指定される地域

準防火地域は、より厳しい規制のある防火地域を取り囲むような形で設定されています。
そのため、準防火地域の範囲を知るためにはまず、防火地域の範囲を把握する必要があります。
準防火地域の目的は火災の危険を取り除くことのため、駅前や幹線道路沿いなどが指定されているケースがあるのです。
とくに建物の密集地は延焼を防ぐため、幹線道路は緊急車両の通行を妨げないようにするために準防火地域に指定されています。
防火地域や準防火地域の範囲を知りたい場合は、市町村役場の「都市計画課」や「街づくり課」などに問い合わせると確認ができます。

防火地域との違い

防火地域は準防火地域よりも限られた範囲の地域に指定されており、規制も厳しい点が特徴です。
木造建築は、準防火地域では条件を満たせば建築可能ですが、防火地域ではほとんど見ることがありません。
また、防火地域では建物だけでなく、看板や広告塔についての規制もある点が準防火地域との違いです。
一方、防火地域と準防火地域には共通点もあります。
屋根や延焼ラインの外壁の窓やサッシの性能と構造については、同様の規制が設けられています。

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準防火地域の土地に建てる建造物の扱いについて

準防火地域の土地に建造物を建てる場合は、規制に注意を払う必要があります。
ここでは、建造物の階数に分けて設けられている規制と延焼ラインについて解説します。

4階以上の建造物

準防火地域に4階以上の建造物を建てる場合は、もっとも厳しい規制が設けられており、耐火建築物にする必要があります。
耐火建築物とは、火災発生時も周囲に燃え広がらず、倒壊するほどの変形や損傷が起きない建物のことです。
鉄筋コンクリート造や耐火被覆をしている鉄骨造などの構造が耐火建築物にあたります。
注意が必要な点として、耐火建築物と耐火構造には違いがあります。
耐火構造とは耐火性能を備えた建築物の「部分」のことです。
一方、耐火建築物は耐火性能を持つ建築物「全体」を指す用語です。
準防火地域で4階以上の建造物を建てる場合には、耐火建築物の条件を満たしているかを事前に確認しておく必要があります。
また、耐火建築物にする場合でも、消防法に基づき避難階段やスプリンクラーの設置が必要になる場合があります。

3階の建造物

準防火地域で3階の建造物を建てる場合は、敷地面積によって規制が異なります。
延べ面積が1500㎡超の場合は、4階以上の建造物と同様に耐火建築物にする必要があります。
延べ面積1500㎡以下の建造物は、以下のうちのいずれかにあてはまっていれば建設が可能です。

●耐火建築物
●準耐火建築物
●技術的基準適合建築物

準耐火建築物とは、主要構造部において耐火建築物の構造に準じた耐火性能を持つ建築物のことです。
主要構造部には建築物の骨格となる壁・柱・床などが含まれます。
木造の建築物は耐火建築物の条件を満たせない一方で、主要構造部を耐火被覆すれば準耐火建築物の条件を満たすことが可能です。

1階・2階の建造物

準防火地域に建てる1階・2階の建造物は、敷地面積によって受ける規制が異なります。
延べ面積1500㎡超の場合は、耐火建築物にしなければいけません。
延べ面積500㎡超1500㎡以下の場合は、耐火建築物もしくは準耐火建築物にする必要があります。
延べ面積500㎡以下の場合は準防火地域における規制はありません。
防火地域に比べると、小規模な住宅が受ける規制の影響は少ないといえるでしょう。

延焼ラインについて

耐火建築物と準耐火建築物で共通して設けられているのが、延焼ラインについての規制です。
延焼ラインとは、建築基準法で定められている「延焼のおそれのある部分」を指します。
具体的には、1階の隣地境界または道路中心線から3m以内、2階以上は隣地境界または道路中心線から5m以内の範囲です。
炎は上空に燃えていく性質があるため、2階以上の方が延焼ラインが広く定められています。
延焼ラインには窓などの開口部を設置する場合は、防火設備の設置が必要です。
網入りガラスやアルミ樹脂複合サッシなどは防火設備として認められている設備の一例です。

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準防火地域の土地における火災保険について

準防火地域の土地では防火性能が高い建築物を建てるため、火災保険はどうなるのか気になる方もいるかもしれません。
ここでは、準防火地域の土地の火災保険は安いのか、火災保険料の決め方、建造物の構造を確認する方法について解説します。

準防火地域の土地の火災保険は安いのか

準防火地域の土地にある建造物であるだけで、自動的に火災保険が安くなるわけではありません。
準防火地域でも、建造物の規模によってはほかの地域と変わらない条件で建てることができます。
建物の防火性能が一般的な場合は、火災保険がほかの地域より安くなることはありません。
一方、規制にしたがって防火性能の高い建造物を建てた結果、火災保険が安くなるケースはあります。
ただし、火災保険料が安くなるかどうかは、建物の構造だけでなく保険会社や契約内容によっても変わるため、個別に確認することが重要です。

火災保険料の決め方

火災保険料は建造物の防火性能によって決まります。
火災保険では、M構造とT構造、H構造の3種類に分けて保険料を決めていることが一般的です。
それぞれの構造を持つ建物の例は以下のとおりです。

●M構造：コンクリート造や耐火建築物の集合住宅など
●T構造：コンクリート造や鉄骨造の一戸建てなど
●H構造：一般的な木造住宅

火災保険料は上記の上から下の順に安くなります。
準防火地域の建物は規制により、M構造やT構造になっているケースがあるのです。
そのため、結果的に火災保険料が安くなる場合があります。

建造物の構造を確認する方法

準防火地域の土地にある建造物の構造について調べたい場合は、建築確認申請書を確認しましょう。
第四面の【５．耐火建築物等】欄を見ると、耐火建築物や準耐火建築物に当てはまっているかどうかが確認できます。
公的機関や登録住宅性能評価機関、ハウスメーカーなどが発行するパンフレットに同様の内容が記載されているケースもあります。
確認できる書類が見つからない場合は、ハウスメーカーや設計者などから建物構造証明書を取得することも可能です。

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まとめ

準防火地域の土地とは、市街地における火災の危険を防除するために定められているエリアです。
準防火地域の土地に建造物を建てる場合は、規模によって耐火建築物もしくは準耐火建築物にしなければいけない規制があります。
準防火地域の規制にしたがって防火性能の高い建造物を建てると、結果として火災保険料が安くなるケースもあります。