【2024年】景観地区は土地に建てる建築物が制限される？制度の概要や制限の内容を解説

市街地のなかには、景観法によって規定されている、良好な景観をつくるための景観地区に指定されているエリアがあります。
土地の売買をする方にとって、景観地区に該当する場合、どのような制限があるのかなど、疑問点を感じられるかもしれません。
そこで今回は、景観地区とは何かの概要から、制限や美観地区との違い、計画地区の調べ方についても解説します。

景観地区の土地とは？景観法の概要や景観計画区域との違いも解説

都市計画により指定される地域地区として、景観地区があり、土地の売買をする場合に知っておきたい知識のひとつです。
まずは、景観地区の概要や、景観計画区域との違いなどを解説します。

景観地区とは？

景観地区とは、簡単にいうと、都市計画に基づいて指定されている地域地区のひとつです。
指定する目的は、市街地における良好な景観づくりのためといえます。
たとえば、歴史的な建築物によって形成される街並みがある土地など、さまざまな理由から、継承や保存すべき市街地の景観がある場合に指定されます。
また、景観地区を規定している法律は、景観法です。
景観法とは、平成17年（2005年）に施行された法律で、景観について定めた基本法となります。
都市以外にも、農村や漁村も規定の範囲としており、柔軟にエリアの個性を反映した規制で、景観づくりを図る制度を定めています。
景観地区を設けることができるのは、都市計画区域と準都市計画区域内ですが、そのほかの地域でも条例を設ければ準景観地区の設定は可能です。
指定された景観地区内では、強制力をもつ景観行政団体によって、建物の規模や形態が規制できます。
その決められた規定に従わない場合にはペナルティーがあり、工事停止や是正命令、罰則を受ける可能性があることは気を付けたいポイントです。
景観地区で決められているルールは、全国で同一の内容が適用されているわけではなく、エリアで異なってくることも、土地を売買する際にも押さえておきたい点です。
指定されている地区のなかでは、建物の形態意匠がについて、必ず制限が設けられます。
市町村長から、制限される形態意匠の内容に沿うものであることを認定してもらう必要もあります。

景観計画区域との違いとは？

イメージの似た言葉に景観計画区域がありますが、景観地区の理解を深めるために役立つ予備知識として、把握しておきたい制度です。
景観計画地域とは、景観行政団体が定めることができる景観計画の対象となるエリアのことです。
政令指定都市や中核市、それ以外では都道府県が、景観行政団体に該当します。
景観行政を能動的に進めたい市町村が景観行政団体には、都道県知事からの同意を得ることにより、認められます。
景観行政団体になると、既存の良好な景観を保存しておきたいエリアを対象に、景観計画を立てることが可能です。
つまり、景観行政団体が景観計画区域での景観づくりを定めているほか、景観地区を景観計画区域よりも強制力をもったエリアとして指定しています。

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景観地区に指定された土地の制限！必須事項と選択事項を解説

歴史的な建築物により街並みがつくられている市街地などで、景観の形成のために指定される景観地区ですが、指定される土地には、制限が設けられています。
ここでは、景観地区に指定される土地にかかる2つの制限について、解説します。

必須事項

景観地区内の土地に設けられる制限は、必須事項と選択事項の2種類です。
必須事項とは、地区内で必ず決められている制限で、具体的には建築物の形態意匠についてです。
意匠の定義は、物品の形や色彩、模様などの結合であり、目で見て美しいと感じさせるものになります。
ただ建てられただけの建物の外観は、意匠とはみなされません。
街並みと一体感のある建物のデザインが、意匠として成立したものとされます。
景観地区における必須事項の制限については、その土地の周りの建物や街並みとの調和など、数値化が難しいものになるため、それぞれの地区が内容を定めています。
たとえば、景観地区のひとつである鎌倉市の取り組みは、武家の古都らしい街の景観を形づくることです。
建物の外観や形態意匠は、街の周囲の歴史的な風土や環境と融合するものとしています。
建物の色彩についても具体的な制限があり、山並みなどと調和し、彩度や明度はルールに適合する基調色を採用した屋根や外壁であることが必要です。
このような鎌倉市独自の具体的な指定を設定しており、土地柄を活かした街並みづくりが進められているといえます。

選択事項

景観地区に指定されている土地の制限には、選択的に定められている選択事項もあります。
景観法が定める選択事項については、3つの事項があり、ひとつは建物の高さの最高限度もしく最低限度です。
くわえて、敷地面積の最低限度と、壁面の位置制限が選択事項に定められている制限です。
条例で指定する選択事項には、工作物の形態意匠の制限や、開発行為とそのほかの政令で指定する行為の規制などが挙げられます。
実際の事例として、藤沢市の取り組みを挙げると、必須事項である形態意匠のほかに、選択事項に該当する工作物の高さや盛土によって生じる高さなども制限されています。
選択事項による制限も、藤沢市が誇る江の島の眺望や自然を引き立て、環境に調和する和風の街並みを形つくる、大切な要素です。

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土地の制限確認時に注意！景観地区と美観地区の違いをご紹介

景観に関連する言葉として、美観地区があります。
ここでは、言葉は似ているものの異なる、景観地区と美観地区の違いについてご紹介します。

美観地区との違い

景観地区は、平成17年に景観法の施行から採用されているものです。
美観地区は、景観法が施行されるまで採用されていたもので、施工後は廃止されています。
入れ替わりで、景観地区の制度に移行したわけです。
しかし、2つの地区には目的の違いがあります。
それまで採用されていた美観地区に指定された土地は、目的が従来の良好な景観の維持でした。
一方、景観地区では、良好な景観をこれからつくっていくために、必要な設定ができることが両者の違いであり、特徴となります。
現在では、すでに美観地区の制度は廃止されていますが、近年でも見聞きした機会がある方もいらっしゃるでしょう。
その要因は条例のなかに、景観地区を指す言葉として、美観地区の呼び方を用いているケースが現在もあるためです。
美観地区と条例にある場合でも、自治体が呼び方だけを残しているに過ぎないことに注意しなくてはなりません。
制度上は景観地区に移り変わっているため、指定されている土地の制限を確認する際などは、気を付けたいポイントといえそうです。

景観地区の確認方法

景観地区は、2022年の時点で日本各地に55の地区が定められており、準景観地区については7つの地区が定められています。
土地の売買をする場合など、その地域が該当をするのか、該当をする場合にはどのような制限があるのかもチェックしておきたいところです。
土地のある地域が景観地区の対象となっているかを調べるには、国土交通省のホームページから確認することが可能です。
なお、準景観地区についても、景観地区と同じように規制を設定することができます。

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まとめ

景観地区は、景観法の施行に伴い導入されたものであり、自治体がその地域の個性を活かす規制を設けることによって、良好な景観づくりをするための制度です。
景観地区に指定された土地では、エリアごとの必須事項となる建築物の形態意匠の制限に沿うことが必要です。
条例のなかで美観地区と呼ばれていることもありますが、制度上は景観地区に移行しているため、内容を確認するときは気を付けましょう。